仲介で半年売れなかった物件を、買取に切り替えるタイミング

仲介で売りに出して半年。問い合わせはあったのに決まらない、あるいは反応そのものが少ない。そんなとき、「もう少し値下げして待つか、買取に切り替えるか」で迷う方は多いでしょう。

判断の出発点は、売れない原因が価格にあるのか、それ以外にあるのかを見分けることです。価格だけが原因なら、値下げで動く可能性があります。一方、物件の条件や買主層とのずれが原因なら、値下げを重ねても状況は変わりにくいと言えます。

売れない原因を、記録から見分ける

仲介会社からの活動報告には、原因を探る手がかりが詰まっています。次の3つの数字を半年分並べてみてください。

• 問い合わせの数：資料請求や電話などの反応がどれだけあったか
• 内見・現地確認の数：実際に物件を見に来た人がいたか
• 話が流れた理由：価格が合わなかったのか、融資が通らなかったのか、調査で問題が見つかったのか

とくに「融資で流れた」が2回以上ある場合は注意が必要です。融資を使う買主にとって条件の厳しい物件だと考えられ、値下げしても同じ理由で流れる可能性があります。

値下げを続けるときに見落としやすいこと

値下げで売れるケースは確かにあります。ただ、次の点は判断の前に押さえておきたいところです。

一つ目は、待つ間にも費用が出ていくことです。借入の利息、固定資産税、保険料、空室による減収は、売れるまで毎月かかります。売却に時間がかかるほど何が出ていくかは、保有コストの計算で詳しく触れています。

二つ目は、長く掲載されている物件は、買主から「何か理由があるのでは」と見られやすいことです。値下げを小刻みに繰り返すと、さらに下がるのを待つ買主が出ることもあります。

三つ目は、空室や建物の傷みが進む可能性です。半年の間に退去が出たり、修繕が必要な箇所が増えたりすれば、評価はさらに下がりかねません。売れない期間が長くなると、入居募集や修繕に手をかけにくくなり、状態が下がっていく悪循環も起こりえます。

手取りで比べる：値下げを続ける場合と買取

例えば、次の前提で比べてみます。仲介で3,000万円で半年売れなかった物件です。保有コストは月15万円（利息、固定資産税、保険料、空室による減収など）、仲介手数料などは仮に80万円とします。

仲介Aのように早く決まれば、仲介のほうが手取りは多くなります。一方、仲介Bのように長引けば、買取を下回る結果になりました。どちらになりそうかを、先ほどの原因の見分けから考えるのが、この比較の使い方です。価格や期間はあくまで仮の数字で、税金は含めていません。

切り替えを考える区切りと判断材料

「いつ切り替えるか」は、次のような区切りで考えると決めやすくなります。

1. 媒介契約（仲介会社との売却の依頼契約）の期間が終わるとき：更新するかを決める自然なタイミングです。契約の種類によっては、期間中に自分で見つけた相手に売る場合の取り決めがあるため、契約書を確認しておきましょう
2. 融資を理由に話が2回以上流れたとき：買主層を変える必要があるサインと言えます
3. 返済や修繕の予定が迫っているとき：金利の見直しや大きな工事の前に売却を終えたい場合です
4. 値下げの下限に近づいたとき：これ以上は下げられない価格と、買取の査定額を並べて判断します

切り替える前に、買取の査定だけを取って並べてみるのも一つの方法です。仲介と買取の違いは仲介と買取、どちらを選ぶかでも比べています。

よくある質問

仲介で出していた価格は、買取の査定に影響しますか。

買取の査定は、物件の収益と状態、再生にかかる費用から組み立てます。そのため、仲介での売り出し価格そのものが基準になることはあまりありません。ただ、仲介で話が流れた理由は、査定の参考として伝えていただくと役立ちます。

仲介の依頼を続けながら、買取の査定を取ってもよいですか。

査定を取るだけであれば、多くの場合は問題になりにくいでしょう。実際に買取業者と契約する場合は、媒介契約の内容との関係を確認してから進めてください。

売れない理由ごと相談する

ITTOAは物件を自社で買い取るため、融資の付きにくい旧耐震や再建築不可、全空の物件も対象です。仲介で売れなかった経緯を含めてご相談いただけます。詳しくは仲介で売れない物件のページをご覧ください。