実家じまいの進め方と、売却を考え始めるタイミング。片付けを全部終える前にできること
実家じまいは、片付けを全部終えてから売るより、大事な物を持ち出したあと早めに価格を確かめ、売り方に合わせて片付けの範囲を決めるほうが負担を抑えられます。5つの段階の進め方と片付けの分け方、売却を考え始めるきっかけ、解体費の目安を順に示します。
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築40年を超えた実家や空き家にも買い手はつきます。ただし買主は、住むために買う個人よりも、土地として使う人や直して使う事業者が中心になりやすくなります。買主の4つの種類と見ている点、耐震基準と空き家の統計、2026年の金利の動き、そのまま売るか解体して売るかの比べ方を試算つきで示します。
築40年を超えた家にも買い手はつきますが、買主は建物より土地や直す費用を見て価格を考えることが多くなります。解体は費用が先に出て、壊した建物は戻せません。先に今のままの価格を確かめ、更地の価格から解体費を引いた額と比べて決めるのが安全です。
築40年を超えた実家や空き家にも、買い手はつきます。ただし、建物に住むために買う人よりも、土地として使う人や、直して使う前提の事業者が買主の中心になりやすい点が、新しい家とは違います。
そのため、先に解体するより、今の建物のままの価格を確かめてから、解体した場合と比べる順番が安全です。解体は費用が先に出ていき、壊した建物は元に戻せないからです。
2026年に築40年を超えている家は、おおむね1986年より前に建てられた家です。国土交通省は、1981年（昭和56年）に耐震基準が強化される前の基準で建てられた建物を「旧耐震基準」の建物とし、耐震性が不十分なものが多いとしています。築40年を超える家には、旧耐震の家と、強化された後の基準で建てられた家の両方が含まれます。
どちらに当たるかは、建築確認（工事の前に、建物が法律に合っているかを確かめる手続き）を受けた時期で決まります。完成した年だけでは分からないため、確認済証などの書類で確かめます。
使われていない家が多いことも、買主の見方に影響します。総務省の住宅・土地統計調査によると、2023年10月1日時点で一戸建の空き家は352万3千戸あり、その80.9％にあたる285万1千戸は、賃貸用・売却用や別荘などではない、使い道の決まっていない空き家でした。買主は多くの家から選べるため、建物の状態と立地の条件で比べられます。
築40年を超えた家の買主は、主に次の4つに分かれます。どの買主に向く家かで、価格の決まり方と、売れるまでにかかる期間が変わります。
| 買主 | 見ている点 | 向いている家 |
|---|---|---|
| 住むために買う個人 | 直す費用を足しても予算に収まるか | 傷みが少なく、買い物や通勤に便利な場所の家 |
| 土地として買う個人・建築会社 | 建て替えができるか、解体費はいくらか | 土地の形がよく、道路にきちんと接している家 |
| 直して貸す個人の投資家 | 直す費用と、貸したときの家賃 | 借りる人が見込める地域の家 |
| 買取会社 | 直す・壊す費用を見込んだうえでの価格 | 荷物が残っている家、遠方で手が回らない家 |
住むために買う個人の多くは、住宅ローンを使います。日本銀行は2026年9月18日の会合で、政策金利（日銀が誘導する短期の金利）を1.25％程度へ引き上げました（9月24日から適用）。ローンの金利が上がると、同じ毎月の返済額で借りられる金額は小さくなるため、直す費用まで含めた予算は厳しく見られやすくなります。この先の金利の動きは言い切れません。
解体費の目安は、木造で坪4〜6万円程度、RC造（鉄筋コンクリート造）で坪13〜15万円程度です。アスベスト（石綿。古い建材に使われていることがある）の有無、立地、残置物（家に残った家具や荷物）の量、重機が入れるかどうかで上下します。例えば木造30坪の家なら、120万〜180万円程度が目安になります。
比べるのは、「今のままの価格」と「更地（建物のない土地）にした場合の価格から解体費を引いた額」です。例えば、今のままなら300万円、更地なら450万円で売れる見込みの家で、解体費が150万円かかるとすると、解体しても手元に残る額は300万円で変わりません。差が小さいなら、費用と時間をかけずに今のまま売るほうが確実です。
反対に、更地なら買主の幅が大きく広がる地域では、解体したほうが手取りが増えることもあります。解体すると土地の固定資産税の扱いが変わる場合があるため、市町村か税理士に確認してください。建物を残したほうがよい場合は地方の戸建・土地は、建物を残すか更地にするかで取り上げています。
築40年を超えた家で、買い手が限られやすいのは次のような場合です。
再建築不可の土地では、建物を壊すと新しい家を建てられないため、解体はとくに慎重に考えます。建物が使えるうちに、そのまま売るほうが選択肢は残ります。
相続した実家は、売る前に相続登記（不動産の名義を亡くなった方から相続人に変える手続き）が必要です。手続きは司法書士に、税金は税理士に確認してください。
こうした条件のある家は、住むために買う個人には選ばれにくくなります。それでも、直す・壊す費用を見込んで買う事業者なら、検討の対象になります。
一律にゼロとはなりません。住める状態の建物なら、住む人や貸す人にとっての価値があります。一方で、買主が解体を前提にする場合は、土地の価格から解体費を差し引いて考えます。
かけた費用がそのまま価格に上乗せされるとは限りません。買主が自分の好みや予算に合わせて直したいことも多いため、工事の前に今のままの価格を確かめることをおすすめします。
売れます。買主によっては借入がしにくい場合がありますが、現金で買う買主や、直す前提で買う事業者には検討してもらえます。
当社は、築年数の古い実家・空き家を自社で直接買い取っています。荷物が残ったまま、リフォームをせずに今の状態で査定します。査定は無料で、仲介手数料はかかりません。遠方にお住まいでも、現地に行かずに進められます。
実家じまいは、片付けを全部終えてから売るより、大事な物を持ち出したあと早めに価格を確かめ、売り方に合わせて片付けの範囲を決めるほうが負担を抑えられます。5つの段階の進め方と片付けの分け方、売却を考え始めるきっかけ、解体費の目安を順に示します。
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