2026年10月28日売却の基本

空き家バンク・仲介・買取の違い。相続した実家をどれで売るかの判断基準

空き家バンク・仲介・買取は、誰が買主を探し、誰が交渉を進めるかが違います。国土交通省の説明をもとに空き家バンクの仕組みと登録の前に確かめることを示し、仲介・買取との手取りや手間の違い、家の状態とかけられる時間に合わせた選び方の目安を紹介します。

結論

空き家バンクは自治体が空き家の情報を載せる場で、交渉や契約は当事者や不動産会社が進めます。すぐに住める家で時間をかけられるなら空き家バンクや仲介、傷みや荷物が多い家や遠方の家なら、買取の価格を先に聞いて比べると選びやすくなります。

空き家バンク・仲介・買取の違いは、誰が買主を探し、誰が交渉を進めるかです。空き家バンクは自治体が空き家の情報を載せて紹介する仕組み、仲介は不動産会社が買主を探す方法、買取は不動産会社が自ら買う方法です。

すぐに住める家で、売れるまで時間をかけられるなら、空き家バンクや仲介が向いています。傷みが大きい家、荷物が多い家、遠方で管理が難しい家は、買取の価格を先に聞いてから比べると判断しやすくなります。

3つの売り方の違い

同じ「空き家を売る」でも、3つの方法は役割の分け方が違います。

項目	空き家バンク	仲介	買取
買主を探す人	自治体が情報を載せ、関心を持った人からの連絡を待つ	不動産会社が広告などで探す	不動産会社自身が買主
交渉・契約	当事者どうし。不動産会社が入る自治体もある	不動産会社が間に入る	不動産会社と直接
費用	不動産会社が入って成約すれば仲介手数料	成約すれば仲介手数料	仲介手数料はかからない
売れる時期	買主が見つかるまで決まらない	買主が見つかるまで決まらない	価格に合意すれば決まりやすい
向いている家	住める家、移住する人が使える家	住める家、買い手の多い立地	傷みが大きい、荷物が多い、遠方の家

全国では、空き家が住宅全体の13.8％を占めます（2023年10月1日時点、総務省統計局の住宅・土地統計調査）。同じ地域に売りに出ている家が多いほど、買主は比べて選べます。家の状態と立地に合った売り方を選ぶことが、価格と時間の両方に効いてきます。

空き家バンクの仕組みと、登録の前に確かめること

空き家バンクは、各市区町村が空き家対策の一つとして自発的に設けているもので、設ける義務はありません。国土交通省は、自治体ごとに分かれた情報をまとめて検索できる「全国版空き家・空き地バンク」を構築し、株式会社LIFULLとアットホーム株式会社の2社が、2018年4月から本格的に運用しています。

空き家バンクの登録前に自治体に確かめることの一覧。登録は自治体を通して行い全国版には所有者の同意が必要なこと、不動産会社との媒介契約を必須にしている自治体があること、買える人の条件が自治体ごとに違うこと、交渉は当事者の責任で行うこと。

国土交通省によると、2026年9月末時点で1,153の自治体が参加し、748の自治体が物件を掲載しています。自治体へのアンケートなどによる成約は約28,000件です。

使う前には、次の点を物件のある自治体に確かめておくと安心です。

登録は自治体を通して行う。全国版に載せるには、所有者の同意が必要
登録のときに、宅地建物取引業者（不動産会社）との媒介契約（売却を依頼する契約）を必須にしている自治体がある
買える人の条件（県外・市外から移る人に限るなど）は自治体ごとに違う
交渉や手続きは当事者の責任で行い、国や運営会社はトラブルに関与しない

空き家バンクは、買主を探す「場」を広げる仕組みです。価格の決め方や契約の進め方は、仲介と同じように、売主自身や間に入る不動産会社が考えることになります。

仲介と買取は、手取りと手間で比べる

仲介は市場で買主を探すため、買主が見つかれば、買取より高い価格で売れることがあります。一方で、成約したときには仲介手数料がかかり、内覧（買いたい人が家の中を見に来ること）に向けた片付けや掃除、売れるまでの草刈りや換気などの管理も続きます。

仲介と買取を比べた図。仲介は買主が見つかれば高く売れることがあるが、仲介手数料がかかり、内覧に向けた片付けや売れるまでの管理が続く。買取は価格が低くなることが多いが、買主を探す期間がなく、荷物が残ったままで売れ、仲介手数料はかからない。

買取は、不動産会社が直す費用や売れ残るおそれを見込んで価格を出すため、仲介で売れる価格より低くなることが多いです。その代わり買主を探す期間がありません。当社の場合は、荷物が残ったまま、リフォームをしないままの状態で買い取り、仲介手数料はかかりません。

比べるときは、提示された価格ではなく、手元に残る金額で見ます。古い家を解体してから土地として売る場合、解体費用は木造で坪4〜6万円程度、RC造（鉄筋コンクリート造）で坪13〜15万円程度が目安です。例えば延べ30坪の木造の家なら、120万〜180万円程度になります。アスベストの有無、立地、残置物（家に残った家具や家財）の量、重機が入れるかどうかで上下します。

手取りの比べ方は、仲介と買取、どちらを選ぶかでも取り上げています。