検査済証がない物件は、どう評価されるか。融資と買主への影響

古いアパートや戸建の売却を考えて書類を探したところ、「検査済証」が見当たらない、というご相談は珍しくありません。結論から言うと、検査済証がなくても物件を売ることはできます。

ただし、建物が建てたときの基準に合っていたかを確かめにくくなるため、融資を使う買主が限られ、価格や売却までの期間に影響が出やすくなります。どんな影響があり、何で補えるのかを順に説明します。

検査済証とは何か

建物を建てるときは、工事の前に計画が建築基準法に合っているかの確認を受けます。このとき交付されるのが「確認済証（計画が基準に合っていると確認された証明）」です。

工事が終わると、計画どおりに建てられたかの検査を受けます。これに合格すると交付されるのが「検査済証（完成した建物が検査に合格した証明）」です。つまり、確認済証は「計画の段階」、検査済証は「完成の段階」のお墨付きと言えます。

古い建物では、完了検査そのものを受けていないケースが少なくありません。また、検査は受けていても、書類を紛失していることもあります。この2つは状況が違うため、まずどちらに当たるのかを確かめることが大切です。

検査済証がないと、何に影響するか

影響の大きさは物件によって違います。例えば、同じ検査済証のない物件でも、完成後に増築していない建物と、無届けで増築した可能性がある建物とでは、買主の受け止め方が変わるでしょう。

検査済証の代わりに確認されるもの

検査済証がない場合、買主や金融機関は別の資料で建物の状況を確かめようとします。売主の側でも、次のものを用意できるか確認しておくとよいでしょう。

• 役所の記録：建築確認や完了検査の記録が残っているかを、市区町村などの窓口で確認できる場合があります。紛失しただけなら、検査を受けた記録が見つかることもあります
• 建築時の図面・確認済証：計画の段階の書類だけでも、建物の概要を示す材料になります
• 登記簿の内容：建物の構造・床面積・建築時期と、現地の建物が一致しているか
• 増改築の履歴：いつ、どこを、どの業者が工事したか
• 専門家による調査：国土交通省のガイドラインに沿って、建築士などが現在の建物と法令との適合状況を調べる方法があります。費用と時間がかかるため、売主が行うかは買主の意向も踏まえて考えます

役所で記録を調べる際は、建物の所在地（地番）と建築時期が分かると話が早く進みます。

売る前に考えたい判断基準

検査済証がない物件で、売主が迷いやすいのは「調査をしてから売るか、そのまま売るか」です。目安としては、次のように考えると整理しやすくなります。

融資の付きにくい物件ほど、自己資金で買う買主が現実的な売却先になります。こうした物件の扱いは訳あり物件の買取のページでも紹介しています。

よくある質問

検査済証がないのは、違法建築ということですか。

必ずしもそうではありません。完了検査を受けていないだけで、建物自体は計画どおりに建てられていることもあります。一方で、完成後の増築などで基準に合わなくなっている場合もあり、書類がないだけでは判断できません。個別の判断は建築士などの専門家に確認が必要です。

検査済証を再発行してもらうことはできますか。

検査済証そのものは、一般に再発行されません。ただし、検査を受けた記録が役所に残っていれば、その内容を証明する書類を取得できる場合があります。まずは建物のある自治体の窓口に問い合わせてみてください。

売却のときに、検査済証がないことは伝えるべきですか。

分かっていることは、査定や契約の前に伝えておくのが基本です。後から分かると、価格の見直しや話の白紙化につながることがあります。

書類がそろわなくても相談できます

検査済証がないと分かると、売れないのではと心配になるかもしれません。実際には、手元にある資料と役所の記録を集めれば、買主が判断できる材料はある程度そろいます。

ITTOAは自社で買い取るため、買主の融資審査を待つ必要がありません。書類がそろっていない段階でも査定は無料で承ります。遠方の物件でも、資料のやり取りと電話・オンラインで進められます。