2026年の地価の公表から見る、地方の土地の動きと読み方

2026年に公表された地価を見ると、地方圏も平均では小幅な上昇ですが、住宅地はほぼ横ばいに近く、地域による差が大きいというのが全体像です。2026年9月15日に公表された都道府県地価調査では、地方圏の住宅地は＋0.1％でした。

ただし、これは多くの地点をならした平均です。ご自身の物件の近くで地価がどう動いているかは、別に確かめる必要があります。

地価公示と都道府県地価調査は、何が違うのか

土地の値段の目安として国や自治体が公表する代表的な調査は、3月の「地価公示」と9月の「都道府県地価調査」です。後者は基準地価とも呼ばれます。

2026年の都道府県地価調査は、全国21,466地点を対象に行われました。時点が半年ずれているため、2つを並べると1年の中での動きの変化がつかみやすくなります。どちらも1平方メートルあたりの価格で、建物の価値は含みません。

2026年に公表された、地方圏の数字

国土交通省の概要から、地方圏の平均変動率を抜き出すと次のとおりです。地方四市とは、札幌市・仙台市・広島市・福岡市のことです。

どちらの調査でも、地方圏の住宅地は小さなプラスにとどまっています。全国の住宅地は地価公示で＋2.1％、地価調査で＋1.0％だったため、全国平均との差も見ておくとよいでしょう。

2つの調査は対象の地点が違うため、数字をそのまま引き算して比べることはできません。それでも、地方四市と「その他の地方」の間に開きがあることは、どちらの調査からも読み取れます。

数字から読み取れること

2026年の都道府県地価調査で、住宅地の平均がマイナスだった道県には、北海道（−0.3％）、青森県（−0.5％）、岩手県（−0.7％）、秋田県（−0.4％）、山形県（−0.5％）、福島県（−0.7％）、新潟県（−0.8％）などがあります。宮城県の住宅地は、前年のプラスから横ばいに変わりました。

報道（共同通信配信、2026年9月15日）では、地方四市の上昇率が14年ぶりに三大都市圏を下回ったことが伝えられています。あわせて、地方では人口減少でマイナスの地点も多く、二極化が進んでいるとの見方も示されました。建築コストの上昇による買い控えが、地価を抑える傾向にも触れています。

読み方として押さえておきたいのは、次の3点です。

• 県や地方圏の平均は、上がる地点と下がる地点をならした数字である
• 同じ市の中でも、中心部と郊外、駅の近くと遠くで動きが逆になることがある
• 国土交通省は、令和8年熊本地震と令和8年8月千葉豪雨の影響は反映されていないと注記している

地価と、収益物件の売却価格は別のもの

地価が上がっていても、アパートやマンションの価格が同じように上がるとは限りません。収益物件は、主に家賃収入からいくらの価値があるかで評価されるためです。

家賃から価格を求める考え方は収益還元法の使い方で、土地と建物を足し上げる考え方は積算評価とは何かで紹介しています。地価が効いてくるのは主に後者で、築年数が古く建物の評価が小さい物件ほど、土地の値段が価格の下支えになると言えます。

反対に、地価が横ばいやマイナスの地域でも、家賃が安定していれば収益物件としての評価は保たれることがあります。地価の数字は、判断材料の1つとして扱うのが妥当でしょう。

よくある質問

自分の土地の近くの地価は、どうやって調べますか

国土交通省のウェブサイトで、地点ごとの価格と前年からの変動率を確認できます。物件から近く、用途（住宅地・商業地）が同じ地点を選び、数年分の推移を見るのがおすすめです。

地価が上がっている今のうちに売ったほうがよいですか

地価の平均だけで売り時は決められません。物件の収支、残債（ローンの残り）、修繕の予定とあわせて考える必要があります。地価は1年に1〜2回の公表のため、足元の取引の動きとずれることもあります。

固定資産税の評価額や路線価とは違うのですか

目的が違う別の価格です。地価公示や地価調査は取引の目安、路線価や固定資産税の評価額は税金の計算のための価格です。違いは路線価・固定資産税評価額・実際の売買価格は、なぜ違うのかで紹介しています。

数字は、物件の近くで確かめる

公表された地価は、地域の流れを知るのに役立ちます。一方で、実際にいくらで売れるかは、立地・建物・入居状況で大きく変わります。

売却を考え始めたら、近くの地点の地価の推移に加えて、周辺で同じような物件がいくらで売りに出ているかも見ておくと、相場の感覚がつかみやすくなります。ITTOAは地方の一棟アパート・戸建・土地を自社で買い取っており、査定は無料です。地価の動きを見て気になった段階でのご相談も承ります。