融資が付きにくい収益物件は、現金で買う買主に売るという選択

築年数の古いアパートや、地方の小さな一棟物件を仲介で売りに出すと、「買いたい人はいるのに、融資が通らず話が終わる」ということが起こりがちです。

こうした物件では、融資に頼らずに現金で買う買主が、いちばん現実的な売却先になることがあります。現金の買主は価格を控えめに出す傾向がありますが、融資の審査で契約が崩れる心配がありません。価格と確実性のどちらを重く見るかで、選ぶ相手が変わります。

なぜ築古・地方の物件は融資が付きにくいのか

住宅金融支援機構の「2025年度 住宅ローン貸出動向調査」（2026年3月公表）では、アパートローンの審査で重視する点として「物件の収支バランス」を挙げた金融機関が最も多くなっています。新規のアパートローンへの取り組みは約7割が「自然体（現状維持）」と答えており、金融機関全体が一律に貸さなくなっているわけではありません。

そのうえで、物件ごとに見ると融資を受けにくくなる条件があります。

• 築年数：建物の残りの使用年数が短いと、融資の期間も短くなりやすく、毎月の返済が重くなる
• 担保評価：土地の価格が低い地域では、売買価格に対して金融機関の評価が足りないことがある
• 収支：空室が多い、家賃が低いと、返済に対する余裕が小さく見られる
• 建物の書類：検査済証がない、増築部分が登記されていないなど、確認できない点がある

こうした条件が重なるほど、融資を前提にした買主は減っていきます。金利が上がる中での買主の動き方は金利が上がると、収益物件の買主はどう動くかにまとめています。

融資を使う買主に売るときの落とし穴

融資を使う買主との売買契約には、多くの場合「融資特約（ローン特約）」が付きます。これは、買主の融資が承認されなかった場合に、契約をなかったことにできるという取り決めです。

売主から見ると、次のような時間のロスが生じる可能性があります。

1. 買主が見つかり、条件がまとまって契約する
2. 買主が金融機関に申し込み、審査を待つ
3. 審査が通らず、契約が白紙に戻る
4. 再び買主を探すところからやり直す

この間、物件の管理や返済は続きます。一度契約が流れた物件は、ほかの買主候補に「何か問題があったのでは」と見られることもあるでしょう。

現金で買う買主は、どんな相手か

現金の買主は、自分の資金だけで投資を回収する必要があるため、融資を使う買主より利回りを高めに求める傾向があります。そのぶん価格は低めに出やすくなります。この点は、ほかの記事で示した金利上昇局面での買取価格の考え方（金利上昇局面で、買取価格はどう動くのか）ともつながります。

どちらの買主を選ぶか。判断の基準

どちらか一方に決めつける必要はありません。仲介で一定期間売り出し、融資の審査で話が進まなければ現金の買主に切り替える、という進め方もあります。その場合は、切り替える時期と最低限の価格をあらかじめ決めておくと迷いにくくなります。

例：価格差と時間の差を並べる

例えば、仲介では3,000万円で買主候補が見つかりそうだが融資の審査に不安がある物件と、現金の買主が2,600万円を提示している物件を比べるとします。試算の前提として、仲介手数料は売買価格に応じてかかり、現金の買取は仲介を通さないため手数料がかからないものとします。

見た目の差は400万円です。ただし、融資が通らずに半年売却が遅れれば、その間の返済利息、固定資産税、空室による減収が積み重なります。仲介手数料の分も差し引くと、実際の手取りの差は見た目より小さくなるでしょう。

よくある質問

現金の買主に売ると、必ず相場より安くなりますか

融資を使える買主が多い物件では、現金の買主の価格は低めになりやすいと言えます。一方で、融資が付きにくい物件では、そもそも融資を使う買主がいないため、現金の買主の価格が実際の相場に近いこともあります。

決済までの期間はどれくらい違いますか

現金の買主は融資の審査を待つ必要がないため、条件がそろえば短くなりやすいと言えます。相続登記や境界の確認が必要な場合は、その手続きの期間がかかります。

当社は融資に頼らず自社で買い取るため、買主の審査で話が流れることはありません。仲介で売れずにお困りの場合の考え方は仲介で売れない物件のページにもまとめています。査定は無料です。