金利が上がると、収益物件の買主はどう動くか。売主への影響を買主の種類別に

金利が上がっても、収益物件の買主が一斉にいなくなるわけではありません。動き方は、買うお金をどれだけ借入に頼っているかで分かれます。

融資の割合が高い個人投資家は、返済が増える分だけ出せる価格が下がります。現金の割合が高い法人や買取業者は影響が小さく、条件の合う物件を選んで買う姿勢になりやすいと言えます。売主にとっては、誰に売るかで価格・期間・確実さが変わる局面です。

2026年時点で、買主の周りで起きていること

日本銀行は2026年6月に政策金利を1.0％程度へ引き上げ、今後も情勢に応じて引き上げていく方針を示しています（2026年9月時点）。

投資家の側も金利を強く意識しています。日本不動産研究所の不動産投資家調査（2026年4月現在）では、投資市場のリスク要因を尋ねています。その中で「金利の上昇」を選んだ回答が122社で最も多くなりました。

一方で、お金の流れが止まっているわけではありません。日本銀行の統計では、個人による貸家業向けの設備資金の新規貸出額は、2026年4〜6月に前年同期比17.8％増えています。「融資が出ない」のではなく、物件の収支によって出方に差がつく、と見るのが実態に近いでしょう。

3つの買主で、金利の影響はどう違うか

買取業者の価格の考え方は金利上昇局面で、買取価格はどう動くのかで詳しく触れています。

法人や資産家は、金利が上がると預金や債券などの利回りも上がるため、不動産の利回りをそれと比べて見るようになります。利回りが見合わない物件には手を出さず、条件の合う物件には早く決める、という二極の動きになりやすいでしょう。

買取業者は、買った後に改装して貸すか、別の買主に売ることを前提にしています。そのため、自社の借入の金利に加えて、再生した後に買う人たちの動きも価格に織り込みます。

個人投資家は、出せる価格がどれだけ下がるか

例えば、年間の純収益（家賃収入から経費を引いた残り）が360万円の物件を、個人投資家が4,000万円で買う場面を考えます。試算の前提は、購入額の9割にあたる3,600万円を返済期間20年、元利均等返済で借りるというものです。

金利が1％上がると、手残りは年に約21万円減ります。年3.0％でも年2.0％のときと同じ手残りを確保しようとすると、借りられる額は約3,280万円、購入額は約3,650万円が上限になります。同じ物件でも、出せる価格が約350万円下がる計算です。

これは理屈の上の数字で、実際には個人ごとに自己資金や目標の手残りが違います。ただ、融資に頼る買主ほど、金利の変化が価格の交渉にそのまま表れやすいことは確かでしょう。

売主への影響と、買主の選び方

個人投資家に仲介で売る場合、融資の審査が通らなければ契約が白紙に戻る取り決め（ローン特約）が付くのが一般的です。金利が上がる局面では、収支の審査が厳しめに出る物件もあり、話が止まる場面が増えることがあります。

地方の築古物件や空室の多い物件は、もともと融資が付きにくい傾向があります。こうした物件では、現金の割合が高い法人や買取業者のほうが現実的な売却先になることも少なくありません。

• 融資が付きやすい物件（築浅、満室、立地がよい）：個人投資家も含めて広く買主を探す余地がある
• 融資が付きにくい物件（築古、空室が多い、訳あり）：現金で決められる買主を中心に考える
• 期限がある売却（返済や相続の事情）：審査で止まらない買主を優先する

仲介と買取の違いは仲介と買取、どちらを選ぶかで比べています。

よくある質問

金利がもっと上がる前に、急いで売ったほうがよいですか

金利の先行きは誰にも断定できません。急ぐかどうかは、ご自身の返済と手残りが耐えられるかで考えるほうが確実です。まず今の価格を知り、持ち続けた場合と並べてみるとよいでしょう。

現金で買う法人は、どうやって探せばよいですか

個人で探すのは難しく、仲介会社の顧客や、買取業者への直接の相談が中心になります。複数の経路を並行して使うこともできます。

買主の数が減ると、売れなくなりますか

買主の種類によって減り方が違うため、すべての物件が売れにくくなるわけではありません。融資に頼る買主が減っても、現金で買う買主に合う物件なら、売却の道は残ります。自分の物件がどちらに向くかを知ることが出発点になります。

ご相談について

ITTOAは、地方の収益物件を自社で直接買い取っています。融資の審査を待つ必要がないため、築古や空室の多い物件でも価格と時期の見通しを立てやすいのが特徴です。査定は無料で、仲介での売却と比べる材料としてもお使いいただけます。