複数の物件を持っているとき、金利上昇期にどれから売るかの決め方

複数の物件を持っていて、金利上昇で返済が重くなってきたとき、1棟だけ売るならどれから手放すか。答えはいちばん赤字の物件とは限りません。売った後に手元に残るお金と、残った物件全体の返済の軽さで決めるのが基本です。

赤字の物件ほど、売っても借入を返し切れないことが多いからです。売れない物件を先に動かそうとして時間を使うより、売れる物件で全体を立て直すほうが、選択肢が広がる場合があります。

優先順位を決める4つの物差し

判断に使う物差しは、次の4つです。どれか1つで決めず、表のように並べて見ます。

返済比率の計算方法は返済比率の計算で紹介しています。空室や経費を入れた実態の数字で比べると、物件ごとの差がはっきりします。

4つの物差しの見方

返済比率と金利タイプは「これからの重さ」

返済比率が高く、しかも変動金利の物件は、金利が上がるたびに負担が増えます。一方、固定金利の期間中の物件は、しばらく返済額が変わりません。今の重さだけでなく、この先の数年で重くなる物件はどれかを見ることが大切です。

築年数は「待つほど下がるか」

築年数が進むと、買主が借りられる期間が短くなり、買える価格も下がりやすくなります。屋根や外壁の工事が近い物件も、工事の前と後で判断が変わります。持ち続けるほど条件が悪くなる物件は、早めに候補に入れておきたいところです。

担保の付き方は「単独で売れるか」

1つの借入に複数の物件をまとめて担保にしている場合を、共同担保と呼びます。この場合、1棟だけを売るには、金融機関に担保を外してもらう必要があります。どれだけ返済すれば外してもらえるかは金融機関との話し合いで決まるため、事前の確認が欠かせません。

3棟を持つ場合の想定例

例えば、次の3棟を持っているとします。数字はきりのよい想定で、税金や売却にかかる費用は含めていません。

返済比率がいちばん高いのはCです。しかしCは査定額が残債を500万円下回っており、売るには不足分を用意する必要があります。

Aは返済比率こそCより低いものの、変動金利で築年数も進んでいます。査定額が残債を上回るため、売れば借入を返し切ったうえで手元にお金が残る計算です。そのお金をCの繰上返済に回せば、Cの返済比率を下げられる可能性もあります。

売却の前後で全体を並べてみます。売る前は、変動金利の借入がAとCで合計6,000万円あります。Aを売り、手元に残る500万円をCの繰上返済に回すと、変動金利の借入はCの4,000万円だけになります。

返済比率の平均は大きく変わらないかもしれません。それでも、金利が上がったときに影響を受ける借入が3分の2に減る点は、この先の数年を考えるうえで意味があります。数字の改善だけでなく、変化に対する弱さが減るかどうかも見ておきたいところです。

この想定では、Aを最初の候補とし、Cは返済の見直しや借り換えを並行して検討する形が考えられます。Bは固定金利の期間と大規模修繕の予定を確かめたうえで、当面は持ち続ける判断もあり得るでしょう。

順番を決める前に確認しておくこと

• 各物件の正確な残債と、一括返済するときの手数料
• 共同担保になっている物件がないか、あれば担保を外す条件
• 売った後に残る物件だけで、返済と修繕をまかなえるか
• 売却にかかる税金（保有期間などで変わるため、税理士に確認）

借り換えで持ち続けられる物件かどうかは、借り換えと売却の比べ方で確かめられます。売る物件と持つ物件を分けるときの判断材料になります。

よくある質問

全部まとめて売るほうがよい場合はありますか。

1棟ずつでは残債を返し切れなくても、まとめれば全体で返せる場合があります。共同担保で1棟だけ外すのが難しいときも、まとめて売る意味があります。考え方は複数の物件をまとめて売る方法をご覧ください。

金融機関にはいつ伝えればよいですか。

売る物件が決まり、担保や一括返済の条件を確認する段階で相談するのが一般的です。共同担保がある場合は、売り出す前に話しておくと、後から条件が合わずに止まる事態を避けやすくなります。

まず全物件の数字を1枚に

どれから売るかは、全物件の家賃・返済・残債・査定額を1枚に並べると見えてきます。査定額が分からない物件があれば、そこを埋めるのが最初の一歩です。

ITTOAは、一棟アパート・マンションから戸建・土地まで自社で買い取っています。査定は無料で、複数の物件をお持ちの場合も、売るかどうかを決める前の段階からご相談いただけます。