借り換えと売却、どちらを先に検討するか。成り立つ条件と比べる手順

返済が重くなってきたときは、先に借り換えが成り立つかを確かめ、難しいと分かった段階で売却と比べるのが効率的な順番です。借り換えで手残りが改善するなら、売らずに済む可能性があるからです。

ただし、借り換えの審査でも物件の価値が問われます。今の価格の目安（査定額）は両方の判断に使うため、実際には並行して調べるのが時間の無駄になりません。

借り換えを考える人が増えている背景

主要行の短期プライムレート（銀行が信用力の高い企業に短期で貸すときの基準金利）の最頻値は、2026年8月3日に2.375％へ上がりました。変動金利の借入では、見直しのたびに適用金利が上がっていく局面です（2026年9月時点）。

一方、住宅金融支援機構が2026年3月に公表した調査があります。2025年7〜9月に実施したもので、アパートローンの借り換えへの取り組みを「自然体（現状維持）」とした金融機関が約8割でした。融資で重視する点は「物件の収支バランス」が最も多く、次いでオーナーの返済能力などの「顧客属性」、「立地」の順です。借り換えができるかどうかは、結局のところ物件ごとの数字で決まると言えるでしょう。

借り換えが成り立つ3つの条件

3つ目の収支は、返済比率（年間返済額÷年間家賃収入）で見ると分かりやすくなります。例えば年間家賃600万円に対して年間返済が360万円なら、返済比率は60％です。ここに空室や修繕費が重なると、金融機関は新たに貸すことに慎重になりやすいでしょう。

とくに見落としやすいのが2つ目です。金利が下がっても、融資期間が短くなれば毎月の返済は増えることがあります。金利だけでなく、期間と毎月の返済額をセットで比べることが欠かせません。

借り換えにかかる費用を先に並べる

借り換えは、今の借入を一括で返し、新しく借り直す手続きです。そのため、次のような費用が発生します。

• 今の借入の一括返済手数料（固定金利期間中は高くなることがある）
• 抵当権（金融機関が物件を担保に取る権利）の抹消と、新たな設定の登記費用
• 司法書士への報酬、新しい金融機関の事務手数料や保証料
• 契約書に貼る印紙代

金額は借入額や金融機関によって違います。見積もりを取り、金利が下がることで浮く利息と比べてください。

今の借入先に、金利の引き下げや条件の見直しを相談できる場合もあります。他の金融機関の提案を受ける前に、まず今の借入先に話を聞いておくと、比べる材料が1つ増えます。

成り立たない場合に、売却と比べる手順

1. 残債（ローンの残り）を正確に出す：返済予定表や残高証明で確認します。方法は残債を正確に確認する方法で紹介しています。
2. 今の価格の目安を知る：仲介で売る場合の見込み価格と、買取価格の両方があると比べやすくなります。
3. 売却の手取りを計算する：価格から残債、一括返済手数料、仲介手数料などの諸費用を引きます。
4. 持ち続けた場合と比べる：今後5年ほどの手残りの合計と、修繕費の見込みを並べます。
5. 家族や税理士と共有する：売却には税金がかかる場合があるため、手取りの最終確認は税理士に相談してください。

この手順で大切なのは、借り換えと売却を「どちらが得か」だけで比べないことです。手元資金の余裕、管理の手間、今後の修繕の重さも一緒に並べておくと、あとから判断がぶれにくくなります。

試算で比べてみる

試算の前提は、残債4,000万円、借り換えで金利が0.5％下がり、融資期間は変わらないケースです。

残債が減るにつれて利息の差も小さくなるため、実際の回収はもう少し長くかかります。5年以内に大規模な修繕や売却の可能性があるなら、借り換えの費用を回収できないかもしれません。反対に、査定額が残債を下回る場合は、売却にも自己資金が必要になります。

よくある質問

借り換えの審査にはどれくらい時間がかかりますか

同じ調査では、アパートローンの審査日数の平均は7.7営業日でした。書類をそろえる期間や、登記の手続きは別にかかります。

借り換えを断られたら、すぐ売るべきですか

急ぐ必要はありません。断られた理由（評価・期間・収支）を聞き、売却の手取りと持ち続けた場合の手残りを比べてから決めても遅くないでしょう。考える順番は売却を考える順番でも紹介しています。

借り換えの相談をすると、今の借入先との関係に影響しますか

他の金融機関に相談すること自体は、珍しいことではありません。ただし、一括返済の手数料や手続きの期限は今の契約で決まっているため、先に契約書で確認しておくと話が進めやすくなります。

価格の目安は、どちらの判断にも役立つ

借り換えを考える場合も、売却を考える場合も、物件が今いくらで売れそうかは共通の材料です。ITTOAは地方の収益物件を自社で買い取っており、査定は無料です。借り換えを検討中の段階でのご相談も承ります。