残債（ローンの残り）を正確に確認する方法。決済日に必要な金額の見方

売却を考えるときに確認したい残債（ローンの残り）は、「決済日に一括で返すために必要な金額」です。返済予定表で目安をつかみ、金融機関に日付を指定して一括返済の見積もりを出してもらうと、正確な数字が分かります。

手元の返済予定表の残高と、実際に決済で必要な金額は一致しないことがほとんどです。日割りの利息や手数料が加わるためで、この差を知らずに売却価格と比べると、手取りの見通しがずれてしまいます。

残債を確認できる4つの資料

残債を知る方法はいくつかあり、それぞれ分かることが違います。

インターネットバンキングで借入の残高を見られる金融機関もあります。表示されるのは直近の返済後の元金であることが多く、日割り利息や手数料は含まれていない点に注意が必要です。

売却の検討を始めた段階では、返済予定表と直近の明細で十分です。買主や価格の話が具体的になってきたら、残高証明書や一括返済の見積もりで正確な数字を押さえておくと安心でしょう。

決済日に必要な金額は、元金だけではない

売却代金でローンを返す場合、決済日に用意する金額には次のものが含まれます。

• 元金の残高（決済日の直前の返済が済んだ後の残り）
• 日割り利息（前回の返済日から決済日までの日数分の利息）
• 一括返済手数料（繰上返済手数料とも呼ばれ、金額は契約による）
• 固定金利の期間中に返す場合の費用（契約によって定めがあることがある）
• 抵当権（ローンの担保として設定された権利）を外す登記の費用

決済日を毎月の返済日の直前に置くか直後に置くかでも、日割り利息の日数や、その月の返済を済ませるかどうかが変わります。二重に払ったり払い漏れたりしないよう、金融機関と日付をすり合わせておくことが大切です。

保証会社を通した借入では、保証料の一部が戻る契約もあります。どの項目が自分の借入に当てはまるかは、金銭消費貸借契約書（ローンの契約書）と金融機関への確認で分かります。

計算の例：決済日にいくら必要か

試算の前提は、直前の返済後の元金残高が3,000万円、金利が年3.0％、前回の返済日から決済日までが15日、利息は年365日の日割りで計算する契約とします。手数料と登記費用は、説明のために仮に置いた金額です。

この例では、元金よりも約11万円多く必要になります。固定金利の期間中の一括返済で費用が大きくなる契約の場合は、差がさらに開くこともあります。同じ前提で金利が年3.5％なら、日割り利息は約4万3,000円です。

金融機関に依頼するときに伝えること

一括返済の見積もりを頼むときは、次の点を伝えると話が早く進みます。

• 借入の契約番号と、担保になっている物件
• 一括返済を予定している日（仮の日付でよい）
• 一括返済手数料や、固定金利期間中の費用の有無
• 抵当権を外すための書類を、決済日にどう受け取るか

注意したいのは、複数の物件をまとめて担保にしている場合です。1棟だけ売るときに、いくら返せばその物件の担保を外してもらえるかは、金融機関との相談で決まります。残りの物件の借入条件が見直されることもあるため、早めに確認しておきたいところです。

確認した金額は、年間の返済額や家賃収入と並べておくと判断に使えます。返済の重さを測る方法は返済比率の計算の記事を参考にしてください。

よくある質問

残高証明書は、すぐに発行してもらえますか

発行までの日数や手数料は金融機関によって違います。売却の時期が決まってから慌てないよう、検討の早い段階で一度問い合わせておくとよいでしょう。

売却価格と残債を比べるとき、ほかに差し引くものはありますか

売却にかかる諸費用があります。仲介で売る場合の仲介手数料や、契約書の印紙代などです。主な費用は売却の流れ・諸費用のページにまとめています。売却後の税金は、税理士に確認が必要です。

金融機関に売却を考えていると伝えても大丈夫ですか

一括返済の見積もりの依頼は、通常の手続きの一つです。まだ売ると決めていない場合は、その旨を添えて、手数料と必要書類の確認から始めても構いません。

残債と査定額を並べるところから

決済日に必要な金額が分かれば、査定額と並べて手取りを見通せます。ITTOAは自社で買い取るため、仲介手数料はかかりません。査定は無料で、残債の確認の段階からご相談いただけます。