入居率と金利、収益物件の買主はどちらを厳しく見て価格を決めるのか

収益物件の買主は、入居率と金利の両方を見て価格を決めます。ただし、価格への効き方は違います。入居率は家賃収入そのものを増減させるため、評価額に直接効きます。金利は、融資を使う買主の返済額と、借りられる金額を通じて効きます。

金利はすべての物件に同じようにかかる条件ですが、入居率は物件ごとに違います。そのため、同じ地域の物件を比べるときに「この物件はなぜ安いのか、高いのか」を分けるのは、入居率とその中身であることが多いと言えます。

買主が価格を決めるときの2つの計算

融資を使って買う買主は、大きく2つの計算をします。

1. 物件の収益から価格を出す計算：家賃収入から経費を引いた純収益を、求める利回りで割り戻す。入居率が下がると純収益が減り、価格も下がる
2. 自分の借入で回るかの計算：純収益から年間の返済額を引いて、手残りがいくらかを見る。金利が上がると返済が増え、手残りが減る

1つ目で「いくらの価値があるか」、2つ目で「その価格で買って成り立つか」を確かめる、という順番です。現金で買う買主は2つ目の計算の影響を受けにくく、融資を多く使う買主ほど金利に敏感になります。

融資審査では、入居率と金利がどう使われるか

住宅金融支援機構の「2025年度 住宅ローン貸出動向調査」（2026年3月公表）では、金融機関がアパートローンの融資で重視する点として「物件の収支バランス」が最も多く挙げられています。収支を見る以上、入居率と金利はどちらも審査の材料になります。

• 家賃収入：今の入居率をそのまま使うのではなく、一定の空室を見込んで低めに置く金融機関もある
• 返済額：実際に貸す金利より高い金利で返済を試算し、金利が上がっても返せるかを見る場合がある
• 返済の余裕：純収益が年間の返済額をどれだけ上回るかで、貸せる金額を決める

こうした基準は金融機関によって違い、公表されていないことがほとんどです。ただ、入居率が低い物件ほど審査で見込む家賃が小さくなり、借りられる金額が減る、という方向は共通しています。

借りられる金額が減ると、買主は自己資金を多く入れるか、価格を下げてもらうしかありません。自己資金に限りがある個人の買主が多い地域では、入居率の低さが「買える人の数」を減らし、結果として価格の下がり方を大きくすることもあるでしょう。

試算：入居率が10ポイント下がる場合と、金利が1ポイント上がる場合

試算の前提は、満室時の年間家賃1,000万円のアパートです。経費は固定的なもの150万円と、入った家賃の5％の管理費とします。借入は6,000万円・25年・元利均等返済で、評価の利回りは9％と仮に置いています。

入居率が95％から85％に下がると、純収益は約95万円減り、評価は1,000万円あまり下がります。一方、金利が年2.5％から3.5％に上がったときの手残りの減少は、年約37万円です。この前提では、入居率の変化のほうが価格に大きく効くことが分かります。

ただし、金利が上がる局面では、買主が求める利回りそのものが上がることもあります。例えば入居率95％のまま利回りを9％から9.5％に置き直すと、評価は約7,920万円になり、約440万円下がります。この仕組みは金利が上がると収益物件の価格が下がりやすい理由の記事で詳しく扱っています。

入居率の「中身」が厳しく見られる

買主は、入居率の数字だけでなく、その中身を確かめます。

家賃を下げて満室にした場合、入居率は上がっても純収益が増えるとは限りません。考え方は家賃を下げて満室にしてから売る場合の記事を参考にしてください。売主にできるのは、入居率を急いで上げることより、過去の入居の実績と空室の理由を正確に示すことでしょう。

よくある質問

金利が上がっている今は、売るのに不利ですか

融資を多く使う買主にとっては、手残りが減る分だけ買える価格が下がりやすくなります。一方で、現金で買う買主や買取業者は金利の影響を受けにくいため、買主の種類によって見方が変わります。

空室が多いまま売っても、買主は見つかりますか

空室が多い物件は、融資を使う買主には審査の面で難しくなりやすい一方、直してから貸すことを前提に買う買主もいます。空室の理由と直す費用の見通しが、価格を決める材料になります。

入居率に不安があっても

ITTOAは空室の多い物件や全空の物件も、自社で買い取っています。入居の実績が分かる資料があれば査定に反映し、分からない部分は調査で補います。査定は無料です。