金利・保険料・工事費が同時に上がる時代の、アパート収支の見直し方

金利、保険料、工事費が同時に上がるときの収支の見直しは、上がっている費用を一覧にして、「家賃に転嫁できるもの」と「できないもの」に分けることから始めます。返済の利息や保険料、建物の修繕費は、入居者の家賃に上乗せしにくい費用です。この部分がどれだけ増えているかで、収支の傷み方が決まります。

家賃も上がってはいますが、費用の上がり方には追いついていないことが多いと言えます。まず数字で差をつかむことが大切です。

数字で見る、費用と家賃の上がり方の差

総務省の消費者物価指数（2026年7月分）では、住まいの「設備修繕・維持」が前年同月比で4.1％上がりました。一方で、民営家賃の上昇は0.7％にとどまっています。全国の平均なので個別の物件にそのまま当てはめることはできませんが、修繕にかかる費用のほうが家賃より速く上がっている構図がうかがえます。

借入の側では、都市銀行の短期プライムレート（銀行が短期の貸出で基準にする金利）の最頻値が、2026年8月3日に2.375％へ引き上げられました。変動金利の借入では、見直しの時期を経て利息の負担が増えていきます。

上がっている費用を、転嫁しやすさで一覧にする

アパートの主な費用を並べ、上がる理由と、家賃に転嫁しやすいかどうかを表にすると次のようになります。

表のうち「できない」「ほぼできない」の項目は、オーナーが負担し続けることになります。費用の中でこれらが占める割合が大きいほど、家賃の見直しだけでは収支を立て直しにくくなります。

また、転嫁のしやすさは地域の需要によっても変わります。周辺に空室が多い地域では、共益費や設備の更新をきっかけにした見直しでも、入居者が近くの物件へ移る理由になりかねません。表の「一部なら可能」の項目も、自分の物件の周辺の募集状況と照らして判断することが大切です。

収支表に3つの列を足して見直す

見直しの手順は、今の収支表の横に3つの列を足すだけです。1つ目は今年の実績、2つ目は費用の上昇を反映した見込み、3つ目は家賃の見直しや経費の削減を行った後の見込みです。1年分の収支表の作り方は、手残りを1枚の表にする記事で紹介しています。

例えば、試算の前提を「年間家賃600万円のアパート。1年で返済の利息が20万円、保険料が5万円増え、修繕の備えを10万円多く見込む。家賃は全体で1％上げられた」とします。

見直し後の列では、管理や清掃の契約を見直して経費を5万円下げたと仮定しています。それでも手残りは今年より24万円少なく、家賃の見直しと経費の削減で埋められたのは、増えた35万円のうち約11万円です。この「埋められない差」が、判断の材料になります。

埋められない差を、どう判断に使うか

埋められない差が出たら、それが一時的なものか、続くものかを考えます。返済の利息は金利が下がらない限り続き、建物の修繕費は築年数とともに増えていくのが一般的です。差が今後広がる見込みなら、早めに選択肢を比べておく意味があります。

• 手残りがプラスのうちに、経費の見直しをやり切れているか確かめる
• 近い将来の大規模な修繕の見積もりを取り、収支表の見込みに入れる
• 今の家賃のまま売った場合の価格を出し、持ち続けた場合の手残りと並べる

見直せる経費と見直しにくい経費の具体的な分け方は、管理委託料・保険料の見直しの記事で詳しく触れています。

よくある質問

修繕を先送りすれば、収支は保てますか？

一時的に手残りは増えますが、雨漏りや設備の故障が広がると、後でより大きな費用がかかることがあります。空室が増える原因にもなるため、先送りする場合も、どの修繕をいつまで延ばせるかを決めておくことが大切です。

保険の補償を減らして、保険料を下げてもよいですか？

補償を外すと、災害のときに自分で負担する金額が大きくなります。物件の立地や建物の状態によって必要な補償は違うため、保険の代理店に相談しながら判断するのが安心です。

費用の上昇を反映した収支表ができたら、売った場合の数字と並べてみてください。ITTOAは地方の収益物件を自社で買い取っており、今の状態のままの価格を無料で査定します。修繕を控えた物件や老朽化した物件も対象です。