アパートの手残り（キャッシュフロー）を1枚の表にする方法

アパートの収支が「なんとなくプラス」なのか、「実はぎりぎり」なのかは、1年分の入金と出金を1枚の表に並べると分かります。通帳の残高だけを見ていると、年に一度の税金や修繕が重なった年に、急に苦しく感じることになりがちです。

表は難しいものではありません。上から家賃、空室損、経費、返済の順に並べ、最後に手残り（キャッシュフロー。返済まで払い終えて手元に残るお金）を出します。金利が上がった場合の列を横に足せば、先の見通しも立てやすくなります。

表の骨組み：上から順に引いていく

行の順番には意味があります。物件そのものの稼ぐ力と、借入の重さを分けて見られるようにするためです。

1. 満室想定の家賃：全室が埋まった場合の1年分の家賃と共益費、駐車場代
2. 空室損：空いていた部屋の分と、滞納で入らなかった分
3. 運営の経費：管理委託料、修繕費、固定資産税・都市計画税、保険料、共用部の電気・水道・清掃、募集の広告料や原状回復費
4. NOI（営業純収益。家賃から経費を引いた、返済前の収入）
5. 年間の返済額：元金と利息の合計
6. 手残り：NOIから返済額を引いたもの

4のNOIまでが物件の力、5と6が借入の影響です。NOIは十分なのに手残りが少ないなら、借入の条件に原因があると言えます。

数字はどの書類から拾うか

感覚ではなく、書類の実額で埋めるのがこの表の価値です。主な出どころは次のとおりです。

とくに見落としやすいのが、家賃から差し引かれている費用です。振込額だけを家賃として書くと、経費が二重に抜けたり漏れたりします。

計算例：8戸のアパートの1年分

例えば、次の前提で表を作ってみます。木造8戸、1戸あたりの家賃は月5万円。借入の残りは3,000万円、残りの返済期間は20年、元利均等返済（毎月の返済額が一定の返し方）です。金利が2.0％の場合と、1％上がって3.0％になった場合を並べます。

返済額は、残り20年の全期間に新しい金利がかかると仮定して計算しています。この例では、金利が1％上がると手残りが年18万円ほど減ります。実際に返済額がいつ変わるかは、金利タイプや契約によって異なります。

金利が上がった場合の列の足し方

列を足す手順は3つです。まず、表をそのまま横にコピーします。次に、返済額の行だけを新しい金利で計算し直します。最後に、手残りを出し直します。

返済額の計算は、金融機関のローン計算の画面や、表計算ソフトのPMT関数（毎回の返済額を求める関数）で行えます。借入の残り、残りの期間、新しい金利の3つを入れれば出てきます。

余裕があれば、「空室損を20％にした列」や「修繕費を倍にした列」も足してみてください。金利と空室が同時に悪くなった場合にどこまで耐えられるかが分かります。返済が家賃に占める割合は返済比率の計算、借入額別の増え方は金利が1%上がると、毎月の返済はいくら増えるのかも参考になります。

よくある質問

税金はこの表に入れなくてよいのですか。

この表は、物件の収支と借入の重さを見るためのものなので、所得税や住民税は入れていません。帳簿上の利益と手元のお金の動きは一致しないため、税金を含めた手残りは税理士に確認が必要です。

大規模修繕の費用は、どの年に入れればよいですか。

実際に払う年に入れると、その年だけ大きな赤字に見えます。毎年の表とは別に、今後5年ほどの工事予定と概算を下に書き添えておくと、先の資金繰りを見通しやすくなります。

表ができたら、判断の材料にする

表を作ったら、次の3点を確かめてみてください。

• 金利が1％上がった列でも、手残りがプラスを保てるか
• 手残りの金額で、今後5年の修繕予定をまかなえるか
• 空室損を実績より厳しくした列で、手残りがどこまで減るか

1枚の表があれば、持ち続ける場合の見通しと、売った場合の手取りを同じ土俵で比べられます。査定を依頼するときにも、この表があると話が早く進むでしょう。

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