借入が残っている物件を売るとき、決済日に何が起きるか

借入が残っている物件でも、売ることはできます。決済日には、買主から受け取った代金で借入を一括返済し、担保を外して所有権を移すという流れが、同じ日のうちに順番に進みます。

売主が当日にすることは、それほど多くありません。大切なのは、借入先の金融機関に前もって返済日を伝え、返済する金額を確定させておくことです。

なぜ同じ日に済ませる必要があるのか

借入のある物件には、多くの場合、抵当権（お金を貸した金融機関が、返済されないときに物件を処分できる権利）が登記されています。買主は、この抵当権が付いたままの物件を買うことはまずありません。

一方で、売主は代金を受け取らないと借入を返せないことがほとんどです。そこで、代金の受け取り・一括返済・抵当権を外す手続き・所有権を移す登記を同じ日にまとめて行い、どちらか一方だけが損をする状態をつくらないようにしています。

買取の場合も、この流れは基本的に同じです。買主が不動産会社になるだけで、代金の支払い、返済、登記の順番は変わりません。仲介会社が入らない分、関わる人が少なく、日程の調整がしやすいという違いはあります。

決済日までに準備しておくこと

決済日の前には、次のような準備があります。具体的な期限は金融機関によって違うため、早めに確認しておきましょう。

• 金融機関への一括返済の申し出：売却することと、返済したい日を伝えます。申し出の期限が決まっていることがあります。
• 返済額の確定：返済日までの利息、一括返済の手数料を含めた金額を出してもらいます。
• 抵当権を外す書類の準備依頼：金融機関が、決済日に書類を用意できるよう手配してもらいます。
• 決済の場所と時間の調整：売主の借入先の支店で行うことが多く、振り込みや返済の手続きが済む時間帯に合わせます。

返済額の出し方や、事前に取り寄せる書類については残債（ローンの残り）を正確に確認する方法で紹介しています。

決済日の流れを、当日の順番で見る

一般的な流れを時系列で並べると、次のとおりです。細かな順番は、取引や金融機関によって前後します。

当日は、振り込みや返済の手続きが銀行の営業時間内に済むよう、平日の午前中に始めることが多いでしょう。入金の確認に時間がかかると、その分だけ全体が後ろにずれます。

司法書士は、登記の手続きを代わりに行う専門家です。売主と買主の双方から依頼を受けて、書類の確認から登記の申請までを担います。当日のやり取りの細かな点は、依頼した司法書士や金融機関の案内に従ってください。

注意したい3つの場面

売却代金が残債を下回る場合

代金だけでは借入を返しきれないため、不足する分を自己資金で用意し、当日の返済に充てる必要があります。不足分を用意できないと、抵当権を外せず、決済そのものが進みません。売ると決める前に、査定額と残債を並べておくことが大切です。

複数の物件がまとめて担保になっている場合

1つの借入に複数の物件が担保として入っていることがあります（共同担保）。そのうち1つだけを売るときは、どの程度返済すれば抵当権を外してもらえるか、金融機関との相談が必要になります。

返済日がずれた場合

決済日が変わると、利息の日数が変わり、返済額も変わります。日程を変えるときは、金融機関に改めて返済額を出してもらいましょう。

よくある質問

決済日に、売主本人が行けない場合はどうなりますか

司法書士が事前に本人確認を行い、当日は立ち会わずに進める方法がとられることもあります。遠方に住んでいる場合は、早めに相談してください。

契約から決済まで、どのくらいの期間が必要ですか

金融機関の手続きや、買主の資金の準備によって変わります。目安は契約から決済までは、どれくらいの期間が目安かで紹介しています。

決済が終わったあとに残る手続き

決済日が終わっても、いくつかの手続きが残ります。登記が完了するまでには、法務局の処理の期間がかかります。

• 売主が加入していた火災保険：解約や返戻金の手続きを保険会社に確認します。
• 口座振替の停止：借入の返済や、管理費などの引き落としが止まっているかを確認します。
• 金融機関から戻る書類：完済に関する書類が届いたら、保管しておきます。
• 売却の翌年の確定申告：売却で利益が出た場合などは申告が必要になることがあるため、税理士に確認してください。

借入が残っている物件の売却は、段取りさえ整えれば特別なことではありません。ITTOAは地方の収益物件を自社で買い取っており、借入が残っている物件の決済にも対応しています。提携の司法書士と連携して進められますので、手続きに不安がある方もご相談ください。査定は無料です。