初めて買取会社に相談するとき、何を聞かれるのか。よく聞かれる項目と答え方
買取会社への最初の相談でよく聞かれるのは、所在地、物件の種別と規模、入居状況、借入の有無、名義、売却を考えた理由と時期、建物の状態です。それぞれを聞かれる理由と、分からないことや答えにくいことへの答え方、手元に置いておくと話が早い資料、売主の側から確認しておきたい点を示します。
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売買契約から決済までの期間は、買主が融資を使う仲介の取引では1〜2ヶ月程度を見込むことが多く、買取や現金の買主なら準備が整えば数週間で進むこともあります。契約と決済の間に何をしているのか、期間が延びる6つの原因と、売主が契約前に済ませておけることをまとめました。
契約から決済までの期間は、買主の融資の有無と、売主側の書類や境界の準備で決まります。仲介で融資を使う買主なら1〜2ヶ月程度を見込むことが多く、買取では短くなりやすいものの、残債の返済手続きや境界、名義の準備が遅れると、どちらでも期間は延びます。
不動産の売買契約から決済（残りの代金を受け取り、物件を引き渡す日）までの期間は、買主が融資を使う仲介の取引なら1〜2ヶ月程度を見込むことが多いと言えます。買取会社や現金で買う買主なら、準備が整っていれば数週間で進むこともあります。
ただし、この期間を左右するのは買主の事情だけではありません。売主側の書類や境界、借入の返済手続きの準備が遅れると、どちらの売り方でも延びてしまいます。
なお、売却全体、つまり相談から決済までにかかる期間は収益物件の売却にかかる期間でまとめています。この記事では、契約を結んでから決済までの部分に絞っています。
売買契約の日にすぐ代金を払い、引き渡すことは多くありません。契約と決済の間には、売主と買主それぞれに準備があります。
| 立場 | 主な準備 |
|---|---|
| 買主 | 融資の本審査と、金融機関とのローン契約。代金の用意 |
| 売主 | 借入の一括返済の申し出、抵当権（借入の担保として登記された権利）を消すための書類の手配、境界の確認、引き渡しの準備 |
| 両者と司法書士 | 名義を変える登記の書類の確認、決済日の段取り |
| 収益物件の場合 | 入居者の契約書や敷金の一覧の引き継ぎ、管理会社への連絡、家賃の精算方法の確認 |
仲介で買主が融資を使う場合、契約後に本審査が進むことが一般的です。契約書に融資特約（融資が通らなければ契約をなかったことにできる取り決め）を付けることも多く、その期限までは結果を待つことになります。
期間の差が生まれるいちばんの理由は、買主が融資を使うかどうかです。
| 比べる点 | 仲介（融資を使う買主） | 買取 |
|---|---|---|
| 買主の融資の審査 | 契約後に本審査があり、結果を待つ | 自己資金で買う会社が多く、審査待ちが生じにくい |
| 融資特約 | 付くことが多く、期限まで契約が確定しない | 付かないのが一般的 |
| 決済日の決め方 | 融資の実行日に合わせる | 売主の準備に合わせて決めやすい |
| 期間の目安 | 1〜2ヶ月程度を見込むことが多い | 準備が整えば数週間のことも |
買取が短くなりやすいのは、買主側の待ち時間が少ないためです。売主の準備が遅れれば、買取でも決済日は後ろにずれます。
例えば、借入が残っているアパートを買取で売る場合の流れを想定してみます。境界の目印がそろい、名義にも問題がない前提です。
この想定では、一括返済の準備にかかる日数が期間を決める要素になります。金融機関ごとに必要な日数が違うため、契約前の確認が役立ちます。一方、仲介で融資を使う買主なら、この流れの前に融資の本審査とローン契約が入り、その分だけ期間が長くなります。
このうち2から6は、売主側で前もって準備できるものです。とくに境界は、隣地の所有者の予定に左右されるため、早めの着手が欠かせません。考え方は境界が確定していない土地の売り方をご覧ください。
これらを契約前に済ませておくと、決済日を早めに、しかも確実に決められます。遠方に住んでいる場合は、郵送でのやり取りに日数がかかる分、なおさら前倒しが役に立ちます。
買主が了承すれば変更できることもありますが、契約書で決めた日を一方的に変えることはできません。変更の条件や扱いは契約書に書かれているため、心配な点は契約前に確かめ、必要に応じて専門家に相談してください。
一括返済の準備に必要な日数、境界や登記の手続きの見通し、引っ越しや片付けの予定を並べて、無理のない日を選ぶのが基本です。税金の扱いが年をまたぐかで変わる場合もあるため、年末の決済は税理士に確認しておくと安心です。
契約から決済までの期間は、準備の早さでかなり変わります。残債の確認と登記簿の確認は、売却を決める前でもできる作業です。
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