サブリース契約が付いた物件を売るとき、買主はどこを見るか

一括借り上げ（サブリース）の契約が付いた物件も、売ることはできます。ただし買主は、その契約を引き継いだ場合に、自分の手元にいくら残り、いつ契約を見直せるのかという目線で物件を見ます。

サブリースは、会社が建物を一括で借り上げてオーナーに賃料を支払い、その会社が入居者に部屋を貸す仕組みです。空室があっても一定の賃料が入る安心がある一方で、売却の場面では、その契約内容が価格を左右します。

買主が最初に見るのは「保証賃料」と「実際の家賃」の差

サブリース会社がオーナーに支払う保証賃料は、入居者が払う家賃の合計より低く設定されているのが一般的です。差額が、空室のリスクや管理の手間に対するサブリース会社の取り分になります。

買主は、物件の価格を保証賃料をもとに考えることが多いと言えます。入居者の家賃の合計が多くても、オーナーに入るのは保証賃料だけだからです。そのため、保証賃料が周辺の相場から見て低いほど、価格は伸びにくくなります。

例えば、試算の前提を「満室時の入居者の家賃が年600万円、保証賃料が年480万円」とします。買主が収支の出発点にするのは480万円のほうです。差の120万円は、契約を続ける限りオーナーには入りません。この差を埋められるのは、契約をやめたあと自分で入居を付けられる場合だけです。

もう一つの問題は、入居者の実際の家賃や入居状況がオーナーの手元にないことです。レントロール（家賃明細表）を出せないと、買主は契約をやめた場合の収入を見積もれません。レントロールで何が確認されるかはレントロールの記事で紹介しています。

契約書で確認される4つの条項

買主や買取業者は、賃料の数字と並んで、契約書の条項を細かく確認します。売る前に、次の項目が契約書のどこに書かれているかを確かめておくと話が早く進みます。

とくに解約の条件は、評価に大きく響きます。サブリース会社は借主の立場にあるため、オーナーから解約するには条件が付くことが多く、契約書の書き方によって扱いが変わります。解約できるかどうかの判断は法律の解釈に関わるため、弁護士などの専門家に確認が必要です。

契約を付けたまま売るか、解約してから売るか

売り方は大きく分けて2つあります。どちらがよいかは、保証賃料の水準と解約の条件によって変わります。

解約してから売るほうが高く評価されそうに見えても、解約の交渉が長引くと、その間の収支や売却の見通しが立ちにくくなります。解約にかかる費用と期間を先に確かめ、付けたまま売った場合の価格と並べて比べるのが順番と言えます。

入居者がいるまま所有者が変わる売り方の基本は、オーナーチェンジの記事も参考になります。

売る前にそろえておきたい書類

サブリース付きの物件は、一般の賃貸物件より確認する書類が多くなります。次のものを手元に集めておくと、査定の精度が上がります。

• サブリース契約書と、これまでの変更の覚書
• 保証賃料の推移が分かる入金の記録
• サブリース会社から届いている入居状況の報告書（届いていれば）
• 修繕の履歴と、サブリース会社から求められている修繕の予定

入居状況の報告がない場合は、サブリース会社に開示を依頼できるか問い合わせてみるとよいでしょう。開示の範囲は会社や契約によって違います。

よくある質問

サブリース会社に知られずに売ることはできますか？

契約によっては、所有者が変わるときに通知が必要とされています。買主が契約を引き継ぐ以上、どこかの段階でサブリース会社とのやり取りは発生します。まず契約書の該当する条項を確かめてください。

サブリースが付いていると、買主は見つかりにくいですか？

管理の手間をかけたくない買主にとっては、契約が付いていることが安心材料になる場合もあります。一方で、自分で運営して収益を上げたい買主は、解約しにくい契約を避ける傾向があります。どちらの買主が向いているかは、契約の条件しだいです。

保証賃料が下がり続けていて、売っても安くなりそうです。

保証賃料だけでなく、契約をやめた場合に見込める家賃でも評価できるかを、査定のときに相談してみてください。解約の見通しが立つかどうかで、評価の仕方は変わります。

サブリース付きの物件は、契約内容の読み込みから始まるため、一般の売却より判断材料が多くなります。ITTOAは契約が付いた状態の物件も自社で買い取り、契約書を拝見したうえで無料で査定します。必要に応じて、提携の弁護士と連携して進めることもできます。