建物が傾いている物件は売れるのか。確認の方法と、原因別の評価の考え方

建物が傾いている物件も、売ることはできます。評価を分けるのは、傾きの原因が地盤か建物か、そして今も進んでいるかどうかです。

部分的で進んでいない傾きなら、直す費用を見込んだうえで建物として評価されます。地盤が原因で大きく傾き、進んでいる場合は、建物を使わない前提で、土地の値段から解体費を引いて評価されることもあります。

傾きのサインと、自分で確かめる方法

傾きは、暮らしの中の小さな違和感から気づくことが多いものです。次のようなサインがないかを確かめてください。

• ドアや引き戸が勝手に開く、閉まる、途中で引っかかる
• ドアを閉めたときの隙間が、上と下で違う
• 床にビー玉やボールを置くと、同じ方向に転がる
• 壁と床、壁と天井の間に隙間ができている
• 基礎や外壁に、斜めのひび割れが出ている

水平器があれば、床や窓枠の複数の場所に当ててみます。スマートフォンの水平器のアプリでも、おおよその傾きの向きはつかめます。ただし、自分で測った数字は目安にとどまります。正確な傾きの量や原因は、建築士や専門の業者による調査で確かめるものです。

確かめた結果は、場所、日付、写真を残しておきます。時期をあけて同じ場所を測り、変化があるかを記録しておくと、進んでいるかどうかを判断する材料になります。

地盤が原因か、建物が原因か

建物の傷みが原因なら、傷んだ部分を直すことで対応できる場合があります。雨漏りやシロアリの見られ方は雨漏り・シロアリのある物件は、直してから売るべきかで詳しく触れています。

地盤が原因の場合は、建物を持ち上げて水平に戻す工事などが必要になることがあります。工事の方法と費用は、地盤の状態や建物の構造によって大きく違い、見積もりを取らないと分かりません。

査定への入り方

部分的で、進んでいない傾き

床の張り替えや土台の補修で直せる範囲なら、その費用を見込んで差し引く形になります。建物は引き続き貸せるものとして、家賃収入をもとに評価されます。

地盤が原因で、大きい傾き

直す工事の費用が大きく、建物の価値を上回るような場合は、建物を使わない前提で評価されます。土地の値段から解体費を差し引く考え方です。

解体費の目安は、木造で坪あたり4〜6万円程度、RC造（鉄筋コンクリート造）で坪あたり13〜15万円程度です。アスベストの有無、立地、残置物の量、重機が入れるかどうかで上下します。例えば延べ床面積60坪の木造アパートなら、単純計算で240万〜360万円程度が一つの目安になります。

進んでいる傾き

今も傾きが進んでいる場合は、どこまで進むかが読めないため、控えめな評価になりやすいでしょう。入居者の安全にも関わるため、買主は取得後すぐの対応を前提に考えます。

収益物件ならではの見られ方

賃貸中の建物では、傾きが家賃収入にも響きます。建具の不具合で退去が続いている、傾きのある部屋を募集できずに空けている、といった状況なら、その分の家賃は見込まれません。直す場合も、工事の間は入居者に一時的に移ってもらう必要があるかどうかが、費用と期間の見込みに加わります。

売る前にしておきたいこと

1. 傾きに気づいた時期と、その後の変化を記録にまとめる
2. 建築時の図面、過去の地盤調査や補修工事の資料を探す
3. 入居中の部屋で不具合の申し出がないか、管理会社に確かめる
4. 危険がある箇所は、入居者に注意を促し、応急の対応をしておく

売却のために調査を必ず受ける必要はありません。調査の費用と時間をかけるより、先に査定を依頼し、現地で原因の見立てを一緒に確かめるほうが早いこともあります。

傾きを直してから売るかどうかは、工事の費用と、直した後にどれだけ価格が上がるかを比べて考えます。地盤が原因の工事は費用の幅が大きく、工事の後に再び傾かないかを買主が気にすることもあります。直さずに現状のまま売る選択も、十分に検討に値すると言えます。訳ありの物件でも相談先はあり、その考え方は買取を断られやすい物件と、その理由で紹介しています。

よくある質問

傾きがあることは、買主に伝える必要がありますか

分かっている傾きは、伝えておくのが基本です。先に伝えてあれば価格に織り込めるため、契約の後で問題になるのを防げます。責任の範囲など法的な点は、専門家に確認してください。

地震の後から傾いたように感じます

いつから感じるようになったかは、原因の見立ての大切な手がかりです。気づいた時期と、ひびなどの変化を写真で残しておきましょう。

入居者が住んでいる状態でも売れますか

売れます。入居中の部屋の状態は、管理会社を通じて入居者からの申し出の記録で確かめる方法もあります。

傾きのある物件のご相談

ITTOAは、傾きや雨漏りなどの問題を抱えた物件も、自社で直接買い取っています。査定は無料で、原因が分からない段階でもご相談いただけます。訳あり物件の買取については訳あり物件の買取のページをご覧ください。