カビや結露がひどい物件は、売却でどう扱われるか。原因と売る前にできること

カビや結露がひどい物件でも、売却はできます。ただし買主は、原因が建物そのもの（断熱・換気・漏水）にあるのか、住まい方にあるのかを確かめ、その結果に応じて改修の費用を価格に見込みます。

売る前にできることは、見た目を整える工事よりも、原因の切り分けと記録です。表面だけをきれいにして隠すと、後で再発したときに問題が大きくなるため、状況を正直に伝える前提で準備を進めるのがよいでしょう。

カビや結露は、なぜ起きるのか

結露は、暖かく湿った空気が冷たい面に触れて水滴になる現象です。その水分が乾かずに残ると、カビが発生しやすくなります。原因は1つとは限らず、いくつかが重なっていることも少なくありません。

建物の構造によっても傾向があります。RC造（鉄筋コンクリート造）の建物は気密性が高いぶん、換気が足りないと湿気が室内にこもりやすくなります。木造でも、窓の断熱が弱い古い建物では、冬に窓まわりの結露が続きやすいと言えます。寒さの厳しい地域では、室内と屋外の温度差が大きく、同じ建物でも結露の出方が強くなりがちです。

とくに注意したいのは漏水です。結露だと思っていたら、実は配管や外壁からの水の侵入だった、というケースもあります。雨漏りやシロアリとの関係は、雨漏り・シロアリのある物件の記事でも触れています。

買主は、どう評価するのか

買主が見るのは、カビそのものより「直すのにどこまで手を入れる必要があるか」です。

• 住まい方が中心の場合：清掃と内装の張り替えで改善が見込めるため、費用は比較的限られると見られます
• 換気設備の不具合の場合：換気扇の交換や給気口の改善で済むことが多く、原因がはっきりしていれば評価しやすくなります
• 断熱や漏水が原因の場合：壁や天井を開ける工事、配管や外壁の補修が必要になり、費用が大きく見込まれます
• 原因が分からない場合：最も費用のかかる前提で見積もられやすく、価格は控えめになりがちです

賃貸物件では、入居付けへの影響も考えられます。カビのにおいや跡が残る部屋は、内見で敬遠されやすく、空室が長引く原因になります。買主は、改修費に加えて空室の期間も価格に織り込むことがあるでしょう。

売却の前に、お金をかけずにできること

1. 発生の記録を残す：部屋、場所、季節、ひどくなる時期を書き出し、写真を撮ります
2. 換気設備を点検する：換気扇が回っているか、給気口が開くか、フィルターが詰まっていないかを見ます
3. 漏水の有無を確かめる：天井や壁のしみ、水道メーターの動きなどを管理会社に確認してもらいます
4. 入居者から話を聞く：いつから、どの程度かを管理会社を通じて聞き取ります
5. 空室は換気と除湿を続ける：閉め切った空室は湿気がこもり、状態が悪化しやすくなります

反対に、原因を確かめないまま壁紙だけを張り替えたり、塗装で跡を隠したりするのは避けたいところです。再発すれば買主との信頼に関わりますし、改修の費用も結局は必要になります。

直してから売るか、そのまま売るか

判断の基本は、直す費用が価格にどれだけ戻ってくるかです。

例えば、試算の前提を「全6戸のうち3戸で結露とカビがあり、内装の張り替えに1戸あたり40万円かかる」とします。合計は120万円です。原因が住まい方中心で、張り替えにより入居が決まるなら、費用に見合う効果が期待できます。

一方、原因が断熱不足だった場合、内装だけを直しても次の冬には再発するおそれがあります。買主は再発を前提に考えるため、120万円をかけても、価格はほとんど上がらないこともあるでしょう。

退去後の手直しをしてから売るべきかという点は、原状回復をしてから売るべきかの記事も参考になります。

よくある質問

カビがあることは、買主に伝える必要がありますか

分かっている状況は伝えるのが基本です。伝え方や、売却後の責任の範囲については契約の内容によって変わるため、判断に迷う場合は専門家に確認してください。

入居者の健康への影響が心配です

入居者から相談があった場合は、管理会社と連携して原因の確認と換気・除湿の対策を早めに進めることが大切です。売却を考えている場合でも、入居者への対応は先送りしないようにしましょう。

原因が分からない段階でも相談できます

カビや結露の原因の切り分けには、専門的な確認が必要なこともあります。ITTOAは、傷みのある物件や訳あり物件も自社で直接買い取っており、直さずに現状のまま売る選択肢も含めて検討できます。

査定は無料です。写真や発生の記録をお送りいただければ、遠方の物件でも電話・オンラインで確認を進められます。