担保評価が下がると、借り換えや追加融資で何が起きるか。評価割れのときに取れる手

担保評価（金融機関が、貸したお金を回収できるかを判断するために出す物件の評価額）が下がり、残債（ローンの残り）を下回る状態を「評価割れ」と呼びます。評価割れになると、借り換えで残債の全額を借りられない、修繕などの追加融資を断られる、といったことが起きやすくなります。

そのときに取れる手は、差額の自己資金を入れる、別の担保を加える、今の金融機関と返済条件を相談する、収益を改善する、売却して残債を返す、の大きく5つです。まず評価割れがどれくらいの大きさかを試算してから、どの手が現実的かを比べるとよいでしょう。

金融機関は担保をどう評価しているか

金融機関の担保評価には、主に2つの考え方があります。

• 積算評価（土地と建物の価値を足し上げる評価方法）：土地は路線価などに面積を掛け、建物は新しく建て直した場合の価格から古くなった分を差し引いて計算する
• 収益評価（家賃収入から価格を逆算する評価方法）：家賃収入から経費を引いた純収益を、還元利回り（収益から価格を割り戻すときの利回り）で割って計算する

どちらを重く見るか、評価額のうちどこまでを貸せる金額とみなすかは、金融機関によって違います。担保評価は市場で売れる価格とは別のもので、同じ物件でも金融機関ごとに差が出ることは珍しくありません。それぞれの計算の中身は積算評価の記事でも触れています。

担保評価が下がる主な理由

築年数が進んだ地方のアパートでは、建物の評価が小さくなり、土地の評価も大きくない、というケースがよくあります。家賃収入が保たれていても、積算評価を重く見る金融機関では評価割れになりやすいと言えます。

評価割れのとき、借り換えと追加融資で起きること

借り換えでは、新しい金融機関が改めて担保を評価します。貸せる金額が残債に届かなければ、差額を自己資金で埋めない限り借り換えは成立しません。建物の残りの耐用年数を理由に返済期間が短くなり、金利が下がっても年間の返済額はかえって増える、ということも起こり得ます。

追加融資では、今の物件に担保としての余力がないため、修繕資金などを借りにくくなります。別の不動産を担保に加える、保証人を求められる、といった条件が付くこともあるでしょう。

一方で、契約どおりに返済を続けていれば、評価が下がったことだけで今の借入の条件がすぐに変わるわけではありません。ただし、条件の変更や借入の更新を申し込むときには、そのときの評価で判断されます。

計算の例：評価割れの大きさを測る

試算の前提は、残債5,000万円の築古アパートです。積算評価は土地2,500万円と建物500万円で3,000万円、収益評価は純収益320万円を還元利回り8％で割った4,000万円とします。貸せる金額は評価額の8割と仮に置いています。いずれも説明のための数字です。

この例では、借り換えるために1,800〜2,600万円の自己資金か、追加の担保が必要になります。差額がここまで大きいと、借り換えは現実的でない場合が多いでしょう。借り換えと売却のどちらを先に検討するかは借り換えと売却の比べ方の記事で詳しく扱っています。

評価割れのときに取れる手

売却価格は担保評価とは別に、買主の収支の見込みや再生の費用から決まります。担保評価より高く売れることも、低くなることもあるため、評価割れの試算と並べて査定額を確かめておくと判断しやすくなります。金融機関への相談の時期は金融機関に相談するタイミングの記事を参考にしてください。

よくある質問

金融機関の担保評価の金額は、教えてもらえますか

内部の評価額そのものは開示されないことが多いです。借り換えや追加融資の相談で示される「貸せる金額」や条件から、おおよその評価を推し量ることになります。

担保評価が低い物件は、売却価格も低くなりますか

必ずしも一致しません。融資を使う買主は担保評価の影響を受けますが、現金で買う買主や買取業者は、自社の収支の見込みで価格を決めます。

査定額と残債を並べて考える

ITTOAは地方の収益物件を自社で買い取っています。担保評価が低くなった築古の物件も査定の対象です。査定は無料で、残債との比較の段階からご相談いただけます。