長期金利の上昇は、固定金利の借入にどう影響するか。今の借入と買主の借入の違い

「長期金利が上がった」というニュースを見て、固定金利で借りている返済も増えるのではと心配される方がいます。まず安心していただきたいのは、固定期間中の返済額は、長期金利が上がっても基本的に変わらないという点です。

長期金利の影響が出るのは、主に2つの場面です。1つは、今の借入の固定期間が終わり、金利を決め直すとき。もう1つは、物件を売るときに、買主がこれから固定金利で借りるときです。

長期金利と固定金利の関係

長期金利とは、期間の長いお金の貸し借りにつく金利のことで、代表的な目安が10年国債の利回りです。金融機関は、長い期間の固定金利を決めるときに、この長期金利の動きを参考にします。一方、変動金利は、日本銀行の政策金利に連動する短期の金利の影響を受けます。

財務省の国債金利情報によると、10年国債の金利は2023年12月29日に0.647％でしたが、2026年9月2日には3.006％と3％を上回りました（9月14日は2.988％）。報道でよく使われる「新発10年国債利回り」とは算出方法が違い、小さな差が出ることがあります。

また、日本銀行が公表している長期プライムレート（銀行が長期で貸すときの基準となる金利）は、みずほ銀行で2024年1月の1.40％から2026年8月には3.25％になっています。変動金利の借入が政策金利を受けてどう見直されるかは、日銀の利上げは、アパートローンの金利にいつ・どう届くのかで取り上げています。

すでに借りている固定金利への影響

返済が変わらない期間は、金利上昇の影響を受けない「守られた期間」と言えます。ただし、その間に金利が大きく上がると、固定期間が終わったときの上がり幅が大きくなる可能性があります。

固定期間の終了日と、終了後の扱いは、金銭消費貸借契約書（ローンの契約書）や返済予定表で確認できます。終了後は自動的に変動金利に移る契約もあれば、改めて金利の種類を選ぶ契約もあります。分からない場合は、借入先の金融機関に問い合わせるのが確実です。

固定期間が終わるときの試算

例えば、固定期間の終了時に残債（ローンの残り）が4,000万円、残りの返済期間が20年という場合を考えます。試算の前提は元利均等返済で、返済額はきりのよい数字に丸めています。実際の金利は金融機関や物件によって違います。

家賃収入が同じなら、この増えた分だけ手元に残るお金が減ります。固定期間の終わりが数年以内に来るなら、今のうちに終了後の返済を試算し、持ち続けるか、固定に切り替えるか、売るかを比べておくと落ち着いて判断できます。切り替えの考え方は固定金利への切り替えは、売却を考えるオーナーに意味があるかをご覧ください。

これから借りる買主への影響

売却の場面では、長期金利の上昇は買主の側に効いてきます。買主が固定金利で借りようとすると、以前より高い金利を前提に返済計画を立てることになるためです。

例えば、年間の返済に使える金額が同じ買主が、25年の元利均等返済で借りる場合を考えます。毎月約17万円の返済で、金利が年2.0％なら約4,000万円借りられますが、年3.0％なら約3,580万円にとどまります。借りられる額が1割ほど減れば、その買主が出せる価格も下がりやすくなるでしょう。

ただし、実際の価格は家賃収入や地域の需要、買主の自己資金によっても決まります。金利が上がったことだけで、物件の価格が同じ割合で下がるわけではありません。

よくある質問

固定期間中に売ると、損になりますか。

一括返済の手数料が、固定期間中は高めに設定されている契約があります。売却の手取りに影響するため、金融機関に計算方法を確認しておくとよいでしょう。

長期金利が下がるまで、売却を待つべきですか。

金利の先行きは誰にも断定できません。待つ場合は、その間の返済・固定費・空室の負担と、固定期間の終わりの時期を並べて考えるのが現実的です。

固定期間の終わりから逆算する

固定金利で借りている方は、今の返済が変わらないため、金利のニュースを他人事に感じやすいかもしれません。大切なのは、固定期間がいつ終わり、そのとき残債がいくらになっているかを知っておくことです。

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