固定金利への切り替えは、売却を考えるオーナーに意味があるか

数年以内に売る可能性が高いなら、固定金利への切り替えは費用に見合わないことが多いと言えます。固定金利は変動金利より高めに設定されるのが一般的で、切り替えの手数料もかかるからです。さらに、固定期間の途中で売ると、一括返済の手数料が重くなる契約もあります。

一方で、長く持つ予定があり、返済額が増えると収支が回らなくなる物件では、切り替えが「保険」として働く場面もあります。大事なのは、どのくらいの期間持つつもりかを先に決めることです。

固定金利の水準も上がっている

切り替えを考える方が増えているのは、変動金利の見直しが続いているためでしょう。主要行の短期プライムレート（変動金利の基準になりやすい金利）の最頻値は、2026年8月3日に2.375％へ上がりました。

ただし、固定金利の目安になる長期の金利も上がっています。財務省の国債金利情報では、10年国債の金利が2026年9月2日に3.006％と、3％を上回りました。みずほ銀行の長期プライムレートも、2024年1月10日の1.40％から2026年8月12日には3.25％になっています（いずれも2026年9月時点）。

つまり、「固定にすれば低い金利で安心」という状況ではありません。切り替えた時点の固定金利が、今の変動金利よりかなり高くなる可能性を前提に考える必要があります。

切り替えにかかるコストを並べる

とくに3つ目は、売却を考えるオーナーにとって最も重い項目になり得ます。固定金利の借入を途中で返すとき、金融機関は予定していた利息を受け取れなくなるため、その分を手数料として求める仕組みがあるからです。詳しくは繰上返済・一括返済の手数料の記事で紹介しています。

3年後に売る場合の試算

試算の前提は、残債（ローンの残り）5,000万円、今の変動金利を仮に2.5％、切り替え後の固定金利を仮に3.5％とします。3年後に売却して完済する想定で、元金の減りは考えない概算です。実際の金利ではなく、考え方を示すための数字です。

実際には元金が少しずつ減るため、利息の差はこの表より小さくなります。それでも、差の向きが変わるほどではありません。

変動金利が1年後に1.5％上がって、ようやく利息の増え方が並ぶ計算です。ここに切り替えの手数料と、売却時の一括返済手数料が加わるため、3年以内に売るなら固定のほうが不利になりやすいことが分かります。

もちろん、金利がどこまで上がるかは誰にも分かりません。先行きを当てるより、自分の収支がどの金利まで耐えられるかを計算するほうが実務的です。その方法は金利の先行きを当てようとせずに、売り時を決めるで紹介しています。

切り替えを考えてよい場合、見送ってよい場合

また、切り替えを考える前に、今の契約で金利がいつ見直され、返済額にいつ反映されるかも確かめておきましょう。反映までに時間差がある契約なら、売却の準備を進める時間を取れる場合もあります。

迷う場合は、今の変動金利のままで返済額がいくらまで増えると手残りがゼロになるかを、先に計算しておくとよいでしょう。その金利が遠い水準なら、急いで切り替える理由は小さくなります。

よくある質問

固定期間を短く（例えば3年）すれば、売却時の手数料は避けられますか

固定期間が終わったあとに売れば、手数料が軽くなる契約もあります。ただし、売りたい時期に合わせて期間を選べるとは限りません。売却の時期は、買主の都合や手続きで前後することも考えておきましょう。

切り替えの相談をすると、金融機関から売却を止められますか

売ること自体は所有者の判断です。ただ、借入が残っている物件を売るには、完済して担保を外す手続きが必要になります。相談の際に、将来売る可能性があることも伝えておくと、適した条件を提案してもらいやすくなります。

持つ期間が決まれば、答えも決まりやすい

切り替えるかどうかは、「いつまで持つか」が決まると判断しやすくなります。売る可能性があるなら、今の価格の目安と残債を並べてから考えるのが近道です。

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