金利の先行きを当てようとせずに、収益物件の売り時を決める方法

金利がこの先どこまで上がるかを当てて売り時を決めるのは、プロでも難しいことです。代わりにできるのは、自分の物件の収支が何%の金利まで耐えられるかを計算し、今の金利との差で判断することです。

この「耐えられる金利」は、家賃・空室・経費・借入残高が分かれば求められます。予測に頼らず、自分の数字だけで決められる点が、この方法のよいところです。

金利の予測で判断しにくい理由

日本銀行は2026年6月16日に政策金利（日銀が誘導する短期の金利）を1.0%程度へ引き上げました。今後も経済・物価の情勢に応じて引き上げていく方針を示しています（2026年9月時点）。

長期の金利も動いています。財務省の国債金利情報では、10年国債の金利が2026年9月2日に3.006%となり、3%を上回りました。とはいえ、この先どの程度のペースで上がるか、どこで止まるかは誰にも分かりません。

予測を基準にすると、「もう少し様子を見よう」と判断を先送りしがちです。その間に空室や修繕が重なり、選択肢が狭まることもあります。だからこそ、外の予測ではなく、自分の物件の数字を基準にするほうが迷いにくいと言えます。

「耐えられる金利」の求め方

手順は次の4つです。1年分の数字で考えます。

1. 満室時の年間家賃から、空室で入らない分を引く
2. 管理費・修繕費・固定資産税・保険料などの経費を引く（ここまでの残りを「返済に回せるお金」とする）
3. 最低限残したい手残り（キャッシュフロー、手元に残るお金）を決め、2から引く
4. 3の金額と年間返済額が等しくなる金利を、残高と残り期間から求める

3の「最低限残したい手残り」は、人によって違います。数年に一度の設備の交換や、退去が続いたときの原状回復に備える金額を目安にすると決めやすいでしょう。ここを0円にすると、少しの出費で持ち出しになるため、ある程度の金額を置いておくのが現実的です。

4の計算は、金融機関の返済シミュレーションや表計算ソフトで、金利を少しずつ変えて返済額を見れば分かります。1年分の収支を並べる表の作り方は、手残りを1枚の表にする方法で紹介しています。

試算：空室率で「耐えられる金利」はこう変わる

試算の前提は、満室時の年間家賃800万円、経費は年160万円です。借入は残り6,000万円・残り期間20年で、元利均等返済（毎月の返済額が一定の返し方）とします。今の金利は年2.0%で、年間返済は約364万円とします。

空室が1割なら、年100万円の手残りを確保できる上限は約4.6%で、今の2.0%との差は2.6ポイントあります。空室が2割になると、上限は約2.5%まで下がり、差は0.5ポイントほどしかありません。

なお、変動金利の場合、金利が上がってから実際の返済額に反映されるまでには時間差があることが多く、契約によって仕組みも違います。計算上の上限に近づいたと気づいた時点で、返済予定表と契約書を確認しておくと安心です。

同じ物件でも、空室が1割増えるだけで耐えられる金利がこれだけ変わります。金利そのものより、金利と空室が重なったときの余裕を見ることが大切だと分かります。

今の金利との差で、判断を分ける

耐えられる金利と今の金利の差を「余裕の幅」とすると、次のように考え方を分けられます。幅の区切りは一つの目安で、物件の状態や自己資金によって変わります。

余裕の幅が小さい場合でも、すぐに売る必要があるとは限りません。ただ、判断を先送りするほど選べる手が減るため、比べる作業は早めに始めておきたいところです。

もう1つ忘れたくないのは、金利は売却価格にも影響するという点です。買主が借りる金利が上がると、買える価格は下がりやすくなります。仕組みは金利が上がると収益物件の価格が下がりやすい理由をご覧ください。

よくある質問

固定金利で借りている場合も、この計算は必要ですか。

固定期間中は返済額が変わらないため、急ぐ必要は小さいでしょう。ただし固定期間が終わる時期の金利で計算しておくと、その時点で慌てずに済みます。売却を考える場合は、買主側の金利の影響も受けます。

どのくらいの頻度で計算し直せばよいですか。

年に1回は見直すのがよいでしょう。加えて、空室が増えたとき、大きな修繕が決まったとき、金融機関から金利の見直しの通知が来たときにも計算し直すと、変化に気づきやすくなります。

数字が出たら、次に比べるもの

耐えられる金利が分かったら、次は「今売ったらいくらか」を並べる段階です。持ち続けた場合の手残りと、売って残債を返した後に残るお金を比べると、判断の材料がそろいます。

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