利回りとローン定数（K%）で、借入の重さを測る。逆ざやの見分け方

借入の重さを測るには、総収益率（FCR）とローン定数（K%）を比べるのが分かりやすい方法です。

FCRは、物件が生む純収益の割合です。K%は、借りたお金に対して毎年いくら返しているかの割合です。FCRがK%を上回っていれば、借入は手残りを増やす方向に働いています。反対にFCRがK%を下回ると、借りるほど手残りが減る「逆ざや」の状態です。

総収益率（FCR）とは

FCR（総収益率）は、年間の純収益（家賃収入から空室の損と経費を引いた残り）を、物件価格と購入時の諸費用の合計で割ったものです。借入をまったく使わなかった場合に、投じたお金に対して毎年どれだけ戻るかを表します。

例えば、年間の家賃収入が600万円、空室の損と経費が合わせて180万円なら、純収益は420万円です。物件価格が5,700万円、諸費用が300万円なら、合計は6,000万円になります。FCRは420万円÷6,000万円で、7.0％です。

売却を考える場面では、分母を購入時の価格ではなく、今の査定額に置き換えたFCRも出しておくと役立ちます。今売ったお金を別に使う場合と比べて、物件がどれだけ稼いでいるかが見えるためです。

表面利回り（年間家賃÷物件価格）は経費を引かないため、FCRより高く出ます。両者の違いは表面利回りと実質利回り、売るときはどちらで話が進むかで詳しく触れています。

ローン定数（K%）とは

K%（ローン定数）は、年間の返済額を借入額で割ったものです。返済額には利息だけでなく元金も含まれるため、K%は金利よりかなり高くなります。

K%は、金利と返済期間で決まります。元利均等返済の場合の目安は次のとおりです。

表を横に見ると、金利が1％上がってもK%の上昇は0.5〜0.6ポイントほどです。一方、縦に見ると、返済期間が25年から15年に縮むだけで、K%は2.5ポイント以上上がります。K%を大きく動かすのは、金利よりも返済期間の短さだと言えます。

計算例：同じ物件でも、借り方で逆ざやになる

先ほどのFCR7.0％の物件を、自己資金1,200万円、借入4,800万円で買った場合を考えます。試算の前提は、元利均等返済で、税金は考えないというものです。

上の2つは、K%がFCRの7.0％を下回っています。自己資金に対する手残りの割合は7.0％を超え、借入が手残りを押し上げている状態です。

3つ目は、K%が8.00％でFCRを上回っています。自己資金に対する割合は約3.0％で、借りなかった場合の7.0％を大きく下回ります。これが逆ざやです。空室が少し増えるだけで、手残りがマイナスになるおそれがあります。

なお、返済には元金も含まれるため、逆ざやでも借入の残りは減っていきます。逆ざやは「損をしている」という意味ではなく、「毎年の現金に余裕がない」状態と考えるのが正確でしょう。

自分の物件で確かめる手順

1. 昨年1年分の家賃収入と、空室・管理費・修繕・固定資産税などの経費を書き出す
2. 純収益を、購入時の物件価格と諸費用の合計で割ってFCRを出す
3. 返済予定表から年間の返済額を拾い、今の借入の残りで割ってK%を出す
4. 金利の見直しで返済額が変わる場合は、変わった後の金額でもK%を出す
5. FCRとK%を並べ、差がどれだけあるかを確かめる

今の借入で計算するK%は、残りの返済期間が短くなるほど高く出ます。築年数がたった物件で借入の期間が短い場合は、逆ざやになっていないかを特に確かめておきたいところです。返済の負担を別の角度から見るには、返済比率の計算もあわせて使えます。年間の数字を1枚にまとめる方法は手残り（キャッシュフロー）を1枚の表にする方法で紹介しています。

よくある質問

K%が高い借入は、すぐに見直すべきですか

K%が高くても、FCRがそれを上回り、手残りに余裕があれば、急いで動く必要はありません。見直しを考えるのは、逆ざやで空室や修繕に耐える余力が乏しい場合です。

FCRの経費には、何を入れればよいですか

管理委託料、修繕費、固定資産税、保険料、共用部の光熱費、入居者募集の費用などです。返済の利息はFCRには入れず、K%の側で見ます。

この計算は、売却の判断にも使えますか

使えます。逆ざやが続き、借り換えや返済期間の延長でもK%を下げにくいなら、売却した場合の手取りと比べる理由になります。

数字を並べた後のご相談

FCRとK%を出してみて、持ち続けるか売るか迷う場合は、今の価格を知ることが次の一歩になります。ITTOAは地方の収益物件を自社で買い取っており、査定は無料です。計算に使った数字を見ながら、売却した場合の手取りとの比べ方もご案内します。