火災にあった建物を売るとき、解体か補修かの判断と評価の考え方

火災にあった建物も、売却することはできます。判断の軸は、補修して使い続けるか、解体して土地として売るか、現状のまま買い取ってもらうかの3つです。どれが合うかは、焼けた範囲と建物の構造、そして補修した後に貸せる見込みがあるかで変わります。

価格の考え方の基本は、「土地としての価値」から「解体か補修にかかる費用」と「片付けや近隣対応の手間」を差し引くことです。この記事では保険金にかかる税金の話は扱いません。税の扱いは税理士に確認してください。

売却を考える前に確かめておくこと

火災の後は、売却の話より先に済ませておきたいことがあります。

• 安全の確保：焼けた屋根や外壁が落ちるおそれがあれば、立ち入りを防ぎ、囲いやシートで覆う
• 保険会社への連絡：損害の調査が終わる前に片付けや解体を進めると、被害の確認が難しくなることがある。着手の前に保険会社に確認する
• 被害を証明する書類：消防などの窓口で、被害の程度を証明する書類（り災証明書）の発行を受けられることがある
• 入居者への対応：住めなくなった部屋の入居者の住まいや、契約の扱いを管理会社と相談する。契約の解釈で迷う場合は弁護士に確認する
• 近隣への配慮：焼け跡の臭いや、燃えかすの飛散、空き家になった後の防犯について、早めに声をかけておく

火災で亡くなった方がいる場合は、買主に伝えるべき事情として扱われます。心理的な影響の考え方は事故物件になった収益物件の記事を参考にしてください。

補修か解体か、判断の分かれ目

RC造は燃えにくい構造ですが、強い熱を受けたコンクリートや鉄筋が傷んでいることがあります。見た目だけでは分からないため、補修を考えるなら建築士などの専門家に調べてもらうことが前提です。大がかりな補修になる場合は、建築の手続きが必要になるかどうかも併せて確認しておきたいところです。

木造で焼けた範囲が広い場合は、補修より解体のほうが費用を読みやすく、結果として売却までの見通しも立てやすいと言えます。

解体する場合の費用の目安

解体費の目安は、木造が坪あたり4〜6万円程度、RC造が坪あたり13〜15万円程度です。ただし、アスベスト（石綿）を含む建材の有無、前面道路の幅や重機が入れるかといった立地、残置物の量によって上下します。

火災の後の解体では、焼け残った木材と金属、家具などを分けて処分する手間が増え、見積もりが通常より高くなることもあります。消火の水を含んだ廃材は重く、運び出しの費用にも影響するでしょう。アスベストの影響はアスベストを含む建材と解体費の記事で詳しく扱っています。

解体して更地にすると、土地にかかる固定資産税の扱いが変わることがあります。解体の時期は、税の扱いも確認したうえで決めるとよいでしょう。

現状のまま売る場合、価格はどう組み立てられるか

焼けた建物を現状のまま買う買主は、次のような順番で価格を考えます。例として、延べ床面積40坪の木造アパートを想定し、土地の価格や片付けの費用は説明のために仮に置いた金額です。

この例では、土地の価格から解体と片付けの費用を引いた金額が出発点になり、そこから買主の利益や諸費用、リスクの見込みが差し引かれます。売主が自分で解体してから売る場合と比べるときは、解体費を先に払う負担と、解体後に土地が売れるまでの期間も含めて考える必要があります。

よくある質問

保険金を受け取った後でも売れますか

売却自体はできます。ただ、保険の契約によっては建て直しを前提とした取り決めがあることもあるため、保険会社に確認してから進めてください。

焼けた建物をしばらくそのままにしておいても大丈夫ですか

倒壊や燃えかすの飛散、不審者の侵入のおそれがあり、近隣からの苦情にもつながりやすくなります。売却の方針が決まるまでの間も、囲いや見回りなどの最低限の管理は続けたいところです。

現状のままでも、ご相談いただけます

ITTOAは火災の被害を受けた建物を含む訳あり物件も、自社で買い取っています。解体や補修をする前の状態でも査定できるため、費用をかける前に比べる材料としてお使いください。査定は無料で、ご相談の内容は秘密厳守で扱います。訳あり物件の扱いは訳あり物件のページにもまとめています。