売却の前に管理会社を変えるべきか。手間と効果、買主からの見え方

空室がなかなか埋まらない、報告が遅い。管理会社に不満があると、「売る前に管理会社を変えて、物件の状態を良くしてから売りたい」と考えることがあります。

結論から言うと、売却を数ヶ月以内に考えているなら、管理会社の変更は急がないほうがよいケースが多いと言えます。変更には手間と時間がかかり、効果が数字に表れる前に売却の時期が来てしまうからです。一方で、売却まで1年以上あり、管理の問題で空室が続いているなら、変える意味は十分にあります。

管理会社を変えるときにかかる手間

管理会社の変更は、契約書を1枚取り替えるだけでは終わりません。主に次のような作業が発生します。

解約予告の期間は契約によって違い、数ヶ月前の予告を求める契約も少なくありません。引き継ぎの途中で家賃の入金や入居者の連絡が行き違うと、かえって手間が増えることもあります。

なお、一括借り上げ（サブリース）の契約が付いている場合は、通常の管理委託とは解約の考え方が大きく異なります。その場合の見られ方は一括借り上げ契約が付いた物件の記事を参考にしてください。

変更の効果が表れるまでの時間

管理会社を変える目的は、多くの場合、空室を埋めることです。ただ、新しい管理会社が募集条件を見直し、広告を出し、入居が決まるまでには時間がかかります。

地方の賃貸では、入居の動きが大きい時期が年に1〜2回に集中する地域も多く、時期を外すと効果が見えるのは次の繁忙期になるでしょう。売却の査定で評価されるのは、実際に入居が決まり、家賃が入り始めてからです。

売却直前の変更は、買主にどう見えるか

買主や買取会社は、物件の資料を見るときに、これまでの入居と家賃の推移を確認します。売却の直前に管理会社が変わっていると、次のような点を聞かれることがあります。

• なぜ変更したのか。前の管理会社との間にトラブルがあったのか
• 前の管理会社の時期の入居者の記録や、修繕の履歴は引き継がれているか
• 新しい管理会社の下での入居は、どの条件で決まったのか（広告料や家賃の値下げを重ねていないか）

変更そのものが悪く見られるわけではありません。ただ、記録が途切れていると、買主は分からない部分を慎重に見積もります。変える・変えないより、履歴を説明できるかどうかが評価に影響します。

変えるべき場面、変えずに売る場面

変えずに売る場合に、整えておくこと

管理会社を変えない場合でも、次の資料を今の管理会社から取り寄せておくと、査定がスムーズになります。

1. レントロール（家賃明細表）の最新版
2. 過去2〜3年分の送金明細や収支報告
3. 入退去の履歴と、空室期間の記録
4. 修繕や設備交換の履歴

レントロールで見られる点はレントロールの、どこを見られているのかにまとめています。売却が決まった後の管理会社への伝え方は売却が決まったあと、管理会社と入居者にどう伝えるかをご覧ください。

よくある質問

売却を管理会社に知られたくない場合は、どうすればよいですか

査定の段階では、手元にある資料で進められることもあります。ただし、売買の契約後は入居者の情報や預かり金の引き継ぎに管理会社の協力が欠かせないため、どこかの時点で伝える必要があります。

管理会社を自主管理に切り替えてから売るのはどうですか

管理委託料は浮きますが、入居者対応や記録の管理をすべて自分で行うことになります。売却までの短い期間で切り替えると、かえって記録が途切れやすくなるため、慎重に考えたほうがよいでしょう。

変更するなら、どんな順番で進めればよいですか

先に新しい管理会社の候補から、募集条件の提案と費用の見積もりを受け、今の条件と比べます。そのうえで今の契約の解約予告の期間を確認し、入居の動きが少ない時期に引き継ぎが終わるように日程を組むと、入居者への影響を抑えやすくなります。変更した理由と日付は、売却の資料に添えられるよう記録しておきましょう。

当社への売却は、今の管理会社との契約のままでご相談いただけます。管理の引き継ぎは、売買の条件がまとまった段階で一緒に確認します。資料が一部そろっていない段階でも、査定は無料です。