崖や擁壁のある土地は、どう評価されるか。状態の見方と買主の目線

崖や擁壁（土が崩れないように支える壁）のある土地は、それだけで売れないわけではありません。評価を分けるのは、擁壁の傷み具合、造ったときの手続きが確認できるか、建て替えのときに制限がかかるかの3点です。

とくに古い擁壁は、見た目では問題がなさそうでも、造り直しが必要と判断されることがあります。売主が分かる範囲の状態と資料をそろえ、費用を見込んで検討できる買主に相談するのが現実的でしょう。

擁壁のある土地が慎重に見られる理由

擁壁が崩れると、自分の建物だけでなく、下の土地や道路にも被害が及ぶおそれがあります。そのため、買主は擁壁を「将来の大きな出費になるかもしれない部分」として慎重に見ます。

また、崖の近くに建物を建てるときは、自治体の条例などで、擁壁の安全性の確認や、崖から距離を取ることが求められる場合があります。今の建物は使えても、建て替えるときに思わぬ条件が付くことがあるため、買主は利用の自由度も含めて評価します。基準は自治体ごとに違うため、物件のある市区町村の建築の窓口で確認するのが確実です。

土砂災害の区域に指定されているかどうかも、評価に関わります。区域の指定やハザードマップの影響については、ハザードマップと不動産の評価で紹介しています。

自分でできる、擁壁の状態の確認

専門的な判断は建築士などに任せる必要がありますが、次のような点は外から見て確かめられます。写真を撮っておくと、査定の際にも役立ちます。

とくに注意したいのが、古い擁壁の上にブロックなどを積み増した形です。重さが増えて擁壁に負担がかかるため、買主や金融機関から慎重に見られやすい造りと言えます。塀の傷みについては古いブロック塀のある物件を売るときも参考になります。

造ったときの手続きが確認できるか

一定の規模の擁壁は、造るときに行政の許可や検査を受ける必要があります。売却の際には、次のような書類があるかどうかが確認されます。

• 擁壁を造ったときの確認の書類や、検査を受けた記録
• 宅地を造成したときの許可の書類
• 建物の建築確認の書類と、検査済証（完了検査に合格した証明）

書類が見つからない場合でも、市区町村の窓口で記録を調べられることがあります。記録が確認できない擁壁は、建て替えの際に安全性の確認を改めて求められる可能性があり、その分が評価に反映されやすくなります。

造り直しの費用は、見積もり次第

擁壁の造り直しや補修の費用は、擁壁の高さと長さ、工法、重機が入れるか、隣地や道路との関係によって大きく変わります。一般的な相場で語れるものではなく、実際の金額は現地を見た工事会社の見積もり次第です。

工事の間は、隣の土地の協力が必要になったり、道路の使用の手続きが必要になったりすることもあります。費用だけでなく、工事の手間や期間も、買主が検討する材料になります。

売主が売却前に造り直すかどうかは、慎重に考えたほうがよいでしょう。工事費を価格に上乗せしきれない場合があるうえ、工事の完了までに時間がかかるためです。

買主のタイプごとの見方

買取業者は、造り直しを前提にするか、補修で使い続けるか、建物を残して賃貸として活かすかといった複数の使い道を比べて価格を出します。住むために買う人に比べて、状態が悪い擁壁でも検討の対象になりやすいと言えます。

よくある質問

擁壁の状態は、売るときに伝えなければなりませんか

分かっているひび割れや傾き、過去の補修の記録は、伝えておくのが基本です。後から分かると、契約の条件の見直しにつながることがあります。伝え方の詳細は、依頼する不動産会社と確認してください。

擁壁が隣の土地との境にある場合、誰のものですか

擁壁が自分の土地にあるか、隣の土地にあるか、境界の上にあるかで扱いが変わります。境界の確認ができていない場合は、測量図や登記の資料で確かめる必要があります。

擁壁の調査は、売る前に受けるべきですか

買主が自分で調べる前提の取引なら、必ずしも必要ではありません。気になる傷みがあり、状態をはっきりさせてから売りたい場合は、建築士などに相談する方法もあります。

擁壁や崖のある土地は、訳ありの物件として相談先に迷う方も少なくありません。ITTOAは再建築不可や老朽化した物件などの訳あり物件も自社で買い取っています。査定は無料で、分かっている範囲の情報からご相談いただけます。