ハザードマップの区域は、収益物件の評価と入居付けにどう影響するか

ハザードマップで自分の物件が色の付いた区域に入っていると分かり、「売るときに不利になるのでは」と心配される方は多いでしょう。答えは、影響が出ることはあるものの、区域に入っているだけで売れなくなるわけではない、というものです。

価格や入居付けへの影響の大きさは、区域の種類、想定される被害の程度、過去に実際の被害があったかどうかで変わります。この記事では、買主や入居者がどこを見るのかと、売主が先に調べておきたいことを紹介します。

ハザードマップの区域が注目される理由

ハザードマップは、洪水や土砂災害などが起きた場合に想定される被害の範囲を示した地図です。市区町村が作成しており、国土交通省のハザードマップポータルサイトでも確認できます。

不動産の取引では、契約の前に行う重要事項説明で、水害ハザードマップにおける物件の位置を示すことになっています。そのため、買主も入居者も、物件がどの区域にあるかを契約前に知ることになります。

また、災害が起きると、その影響は時間をおいて地価の統計にも表れます。国土交通省は2026年9月15日に公表した都道府県地価調査（2026年7月1日時点）について、「令和8年熊本地震」と「令和8年8月千葉豪雨」の影響は反映されていないと注記しています。災害のリスクへの関心は、今後も続くと考えておくのが自然でしょう。

区域の種類ごとの影響の目安

とくに「過去に実際の被害があったか」は、区域の指定以上に重視されます。想定はあくまで可能性ですが、実際の被害は起きた事実だからです。

また、周辺一帯が同じ区域に入っている地域では、近くの物件どうしで条件の差がつきにくく、価格への影響は相対的に小さくなりがちです。反対に、同じ町内でも一部だけが深い浸水想定になっているような場所では、その差が比べられやすくなります。

収益物件で、買主が具体的に確認すること

居住用の戸建と違い、収益物件の買主は、災害が起きた場合の収支への影響を考えます。確認されやすいのは次の点です。

• 1階の部屋と設備の位置：受水槽、ポンプ、電気設備、給湯器が低い位置にないか
• 火災保険の内容：水災の補償が付いているか、保険料はいくらか
• 過去の被害と修繕：浸水や雨漏り、土砂の流入があったか、どこまで直したか
• 敷地の造り：道路より低い敷地か、擁壁や排水の状態はどうか
• 災害時の入居者対応：避難場所の案内や連絡の体制があるか

こうした情報がそろっていると、買主は「最悪の場合にどれくらいの費用がかかるか」を見積もりやすくなります。反対に、何も分からない状態では、その不確かさの分を価格から差し引いて考えるでしょう。

売主が事前に調べておきたいこと

1. 市区町村のハザードマップで、洪水・内水・土砂災害・高潮などの区域を確認する
2. 浸水想定の深さや、土砂災害の区域の種類（警戒区域か特別警戒区域か）をメモする
3. 所有してから、または分かる範囲で過去の被害の有無と、修繕の内容を書き出す
4. 火災保険の証券で、水災などの補償の内容を確認する
5. 設備の位置と、浸水への備え（かさ上げ、止水板など）があれば写真に残す

例えば、同じ浸水想定区域の物件でも、「過去に被害はなく、電気設備は2階の高さにある」と示せる物件と、何も分からない物件とでは、買主の受け止め方が大きく変わります。調べた内容は、査定の段階で伝えておくと話がスムーズです。買取業者が査定から契約までに調べることは査定から契約までの調査の流れでも取り上げています。

よくある質問

区域に入っていることを、買主に伝えなくてもよいですか。

ハザードマップは誰でも確認でき、契約前の説明でも示されるため、隠すことはできません。過去の被害を含め、分かっていることは早めに伝えておくほうが、後から話がこじれにくくなります。

土砂災害特別警戒区域の物件でも、買い取ってもらえますか。

建て替えの制限や擁壁の状態を踏まえて検討する買取業者もあります。区域の種類と建物の状況によって判断が分かれるため、まずは資料を見せて相談してみるとよいでしょう。

分かっていることを整えてから相談する

災害のリスクは、物件の努力だけではなくせないものです。だからこそ、区域の種類と過去の被害、備えの状況を正確に伝えることが、適正な評価につながります。

ITTOAでは、浸水想定区域や土砂災害の区域にある物件も、状況を確認したうえで自社での買取を検討しています。査定は無料です。訳ありとされやすい物件の扱いは訳あり物件の買取のページもご覧ください。