買取業者は査定から契約までに何を調べるのか。売主が準備できること

買取業者が調べるのは、大きく分けて「権利」「法令と道路」「建物の状態」「賃貸の中身」「周辺の需要」の5つです。資料だけで概算を出し、現地を見て修正し、契約の前に役所や法務局で裏付けを取る、という順番で進むのが一般的と言えます。

売主が先に資料をそろえておくと、調査で見つかる「想定外」が減ります。その分、提示された価格が契約の直前に変わる余地も小さくなるでしょう。

調査は3つの段階で深くなる

買取業者の調査は、一度にすべてを見るわけではありません。段階ごとに確認の深さが変わります。

机上査定は資料がそろえば早く出ることが多く、現地調査と役所の調査を経て契約条件が固まります。物件の規模や資料のそろい方によって、かかる期間は変わります。

権利と法令・道路の調査で確かめていること

まず確かめるのは、売主が本当に売れる立場にあるかどうかです。登記事項証明書で、所有者の名義、共有者の有無、抵当権（ローンの担保として金融機関が設定する権利）を見ます。名義が亡くなった親のままなら、相続の登記が済むまで引き渡しはできません。

次に役所で、用途地域や建ぺい率・容積率、前面道路の扱いを調べます。建て替えができるかどうかは、築古物件の出口（買った後の使い方や売り方）を大きく左右するためです。

• 前面道路が建築基準法上の道路か、幅と接している長さ
• 建築確認と完了検査の記録が役所に残っているか
• 土砂災害や浸水の想定区域に入っているか
• 境界標があるか、隣地との間で越境がないか

道路の確認の詳しい中身は、私道と接道の調査の記事でも触れています。

建物と賃貸の中身の調査で確かめていること

建物では、雨漏りの跡、外壁のひび、鉄部の錆、給排水管の傷み、シロアリの形跡などを見ます。買取業者は買った後に直して貸す、または売る前提です。そのため「どこまで直し、いくらかかるか」の見積もりが、そのまま価格に反映されます。

賃貸の中身では、レントロールと賃貸借契約書を突き合わせます。家賃、敷金などの預かり金、契約期間、更新の条件、滞納の有無が一致しているかが確認の中心です。相場より高い家賃の部屋がある場合、将来の家賃を低めに置き直して計算するケースも少なくありません。

周辺では、似た間取りの募集家賃や募集の件数、駅や商業施設までの距離を見ます。車社会の地域なら、駐車場の台数も評価に関わります。近くに新しいアパートが増えていないか、大きな工場や学校の移転の話がないかも、需要の読みに影響する材料です。

なお、空室が多い、旧耐震である、といった事情の多くは調査で分かります。隠す必要はなく、それを前提にいくらで買えるかを計算するのが買取業者の仕事と言えます。

売主が先に準備しておくと進みやすいこと

調査の多くは買取業者が自分で行いますが、売主の手元にしかない情報もあります。次の準備があると、査定の精度が上がりやすいでしょう。

資料の全体像は売却を決める前に集めておきたい資料にまとめています。すべてそろっていなくても、査定は始められます。

不具合を伏せたまま進めると、契約前の調査で見つかった時点で話が振り出しに戻ることがあります。例えば、境界が確定していない、増築部分が登記されていない、レントロールと契約書の家賃が違う、といった事実です。分かっていることは最初に伝えるほうが、結果として早く進むと言えます。

よくある質問

調査の費用は売主が負担するのですか

買取業者が行う現地調査や役所の調査に、売主の費用はかからないのが一般的です。測量など外部に依頼する作業が必要な場合は、誰が負担するかを契約前に取り決めます。

入居者に知られずに調査してもらえますか

外観や共用部の確認は、入居者に声をかけずに行えることが多いです。空室の室内も、管理会社と日時を調整すれば目立たずに確認できます。

資料がほとんど残っていない場合はどうなりますか

法務局や役所で取り寄せられる資料があり、買取業者が代わりに調べられる部分も多くあります。手元にない資料は、最初にその旨を伝えてください。

査定のご相談について

ITTOAは地方の収益物件を自社で買い取っており、査定は無料です。旧耐震や全空、再建築不可といった事情がある物件も、買取の対象としてご相談いただけます。

資料が一部しかない段階でも、遠方から電話やオンラインでご相談いただけます。ご相談の内容は秘密厳守で扱います。