高松市の不動産売却、中心部・ことでん沿線・郊外で分かれる評価

高松市で不動産を売るとき、市全体の相場だけでは価格の見当がつきにくいものです。中心市街地、ことでん沿線、郊外の住宅地では、借り手や買主の層が違い、査定で重く見られる点も変わります。

さらに、海に近い地域や低い土地では、防災マップで浸水の想定を確かめることが評価の前提になります。自分の物件がどのエリアに当たるかを押さえておくと、提示された価格の理由を読み取りやすくなるでしょう。

人口と地価の動きを押さえる

香川県がまとめた令和7年国勢調査の速報では、高松市の人口は407,208人でした。令和2年から10,288人減り、減少数は県内の市町で最も多くなっています。人口の規模が大きい分、減る人数も大きく出る点には注意が必要です。

2026年の都道府県地価調査（7月1日時点）では、高松市の住宅地の平均変動率は+0.2%でした（前年は+0.3%）。商業地は+0.8%で、前年の+0.7%から上昇幅がやや広がっています。いずれも平均の数字で、地点ごとの動きは違います。個別の物件の価格は、立地と建物の条件で見ることになります。

3つのエリアで違う、評価の軸

中心部には、香川大学の本部がある幸町キャンパスがあります。JR高松駅、ことでんの瓦町駅や高松築港駅も主要な駅です。こうした拠点に通いやすい単身向けの部屋は、建物が古くても入居の実績で評価されることがあります。

郊外の戸建や土地では、アパートの買主より、自分で住む人や建て替える人が買主になりやすいでしょう。その場合は家賃収入ではなく、土地の条件と建物の状態が価格の中心になります。

ことでん沿線は、新駅とバスの再編もあわせて見る

市の計画によると、ことでん琴平線の新駅「伏石駅」が2021年11月に開業しました。この駅を起点にバス路線が再編され、伏石駅と高松空港を結ぶバス路線も新設されています。同じ計画には、太田駅と仏生山駅の間の新駅も載っています。

• 駅まで歩ける距離か、駅までは車や自転車が前提か
• 駅の近くでも、1戸に1台の駐車場があるか
• 再編後のバス路線で、中心部や勤め先に通えるか

計画に載っている事業は、時期や内容が変わることもあります。査定では、実際に開業している駅や運行している路線を前提に考えるのが一般的です。

沿岸部・低地の物件で確認されること

高松市の防災マップは、洪水・土砂災害、高潮、津波、ため池の決壊、地震を対象にしています。防災冊子と、市内を11のエリアに分けたハザードマップで構成されています。

注意したいのは、防災マップの津波浸水想定が平成25年に県が公表したデータによる点です。香川県は2025年7月1日に新しい想定を公表しています。海に近い物件や低い土地では、市の防災マップと県の新しい想定の両方を確かめておくと安心です。

買主は、浸水が想定される深さと、1階の使い方、電気設備や給湯器の位置、過去に水が入ったことがあるかを確認します。浸水の想定がある物件でも売却はできますが、区域に入るかどうかは契約前の説明事項になるため、早めに確認しておくとよいでしょう。海に近い物件の傷みの見られ方は瀬戸内・沿岸部の物件、塩害は評価にどう影響するかで紹介しています。

よくある質問

郊外の古い戸建は、解体してから売ったほうがよいですか

解体すると費用が先にかかり、建物を使いたい買主を逃すこともあります。解体費用の目安は、木造で坪あたり4〜6万円程度です。延べ30坪なら120万円から180万円ほどになりますが、アスベストの有無、残置物の量、重機が入れるかで上下します。まずは建物を残したまま査定を受け、更地にした場合の価格と解体費用を並べて比べるのが確実です。

中心部で駐車場のないアパートでも、評価されますか

駅やバス停に近く、駐車場がなくても入居が続いている実績があれば、収益物件として検討されます。入退去の記録とレントロール（家賃明細表）を用意しておくと判断が早まります。

浸水の想定区域に入っていると、どれくらい価格が下がりますか

一律の減額幅があるわけではありません。想定される浸水の深さ、建物の階数や1階の使い方、過去の被害の有無によって、買主の見方は変わります。区域に入っているかどうかと、これまでに水が入ったことがあるかを整えて伝えると、必要以上に低く見込まれることを避けやすくなります。

高松市の物件のご相談

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