新潟市でアパートを売るとき、区ごとに違う需要と駐車場・雪の見方

新潟市でアパートを売るとき、市全体の人口の数字だけで需要を判断するのは粗すぎます。中心部に近い区では通勤・通学の単身需要、車での移動が中心の区では駐車場の台数が、価格を分ける大きな要素になります。

雪の影響や地盤の確認も、区や場所によって見られ方が変わります。物件のある区の特徴を押さえておくと、査定の根拠を理解しやすくなるでしょう。

人口は減っても、世帯は増えている

令和7年国勢調査の速報では、新潟市の人口は759,618人でした。令和2年から29,657人、約3.8%の減少です。一方で、世帯数は335,063世帯と、3,791世帯（約1.1%）増えています。

人口が減るなかで世帯が増えているのは、一人暮らしなど少人数の世帯が増えていることを示していると考えられます。単身向けのアパートにとっては、需要を下支えする材料と言えます。ただし、世帯の増え方は区や地域によって違うため、物件の周辺で確かめる必要があります。

区ごとに違う、賃貸需要の担い手

市の一覧を見ると、市内の大学は複数の区に分かれて立地しています。借り手の層を考えるうえで、区ごとの違いを押さえておくと役立ちます。

キャンパスの場所や学生の住まい方は大学ごとに異なります。「区内に大学がある」だけで判断せず、物件から通う経路と、同じ間取りの募集状況で確かめるのが確実です。

車社会の度合いは、区によって大きく違う

市の都市交通特性調査（平成28年）では、私用で中央区へ向かう移動のうち自動車を使う割合が、市全体で83.9%でした。南区は92.2%、江南区は90.6%と、さらに高くなっています。通勤・通学で都心へ向かう移動でも、南区は71.1%、江南区は66.8%が自動車です。

こうした区では、駐車場の台数が入居者の決まりやすさに直結します。1戸に1台では足りず、2台分を求める世帯もいます。駐車場が足りない物件は、家賃を下げるか近隣で借りる前提で見られ、その分が価格に反映されやすいでしょう。

• 敷地内の駐車台数と、1台あたりの広さ
• 冬に雪を寄せる場所があり、台数が減らないか
• 近隣の月極駐車場の空きと料金

例えば、試算の前提を「10戸で駐車場7台、近隣の月極駐車場が1台月5,000円」とします。足りない3台分を貸主が近隣で借りて用意すると、年間18万円の費用です。純収益（家賃収入から経費を引いた残り）が18万円減り、利回り10%で割り戻すと約180万円、価格を押し下げる計算になります。

駅から遠い物件の考え方は駅から遠い物件は、それだけで不利なのかで紹介しています。

雪と地盤は、どの程度影響するか

新潟市は、国土交通省の資料で市の全域が豪雪地帯に指定されていますが、特別豪雪地帯の区域はありません。雪は査定で大きく減額される要因というより、駐車場の除雪費や屋根・外壁の傷みとして、運営費と修繕費の見込みに入ると考えるのが実務的です。

地盤については、令和6年能登半島地震で、西区の砂丘縁辺部や旧河道などを中心に広い範囲で液状化が起きました。市の記録では、住家被害は全壊102棟・半壊4,041棟・一部損壊14,695棟です（令和8年1月5日時点）。

そのため、買主は被害の有無と修繕の内容を確認します。建物の傾き、基礎のひび割れ、給排水管の損傷、罹災証明書（被害の程度を市が証明する書類）や補修工事の記録などです。被害があった物件でも、記録がそろっていれば売却はできます。

よくある質問

学生向けのアパートは、今後も売れますか

大学への距離と、入学・卒業の時期に空室を埋められているかが見られます。直近数年の入退去の記録を見せられると、需要の強さを判断してもらいやすくなります。

駐車場が1戸1台に満たない物件は、評価が下がりますか

車での移動が中心の区では、下がる方向に働きやすいでしょう。近隣に月極駐車場を確保できるか、中心部でバスを使う入居者が多いかによって、影響の大きさは変わります。

地震のあとに補修した物件は、そのことを伝える必要がありますか

過去の被害と補修の内容は、買主の判断に関わるため、伝えておくのが基本です。工事の見積書や完了時の写真が残っていれば、補修済みであることを具体的に示せます。

新潟市のアパートのご相談

同じ新潟市でも、区や地域が違えば査定で重く見られる点が変わります。レントロール（家賃明細表）、駐車場の契約状況、修繕の記録をそろえておくと、話が早く進みます。県内の他の都市については新潟県の地方都市で空き家やアパートを売るで紹介しています。

新潟市の不動産売却・買取のページで、市内の物件のご相談を受け付けています。当社は自社で買い取るため仲介手数料はかからず、査定は無料です。