新潟県の地方都市で、空き家やアパートを売るときの需要の見方

新潟市以外の市町にある空き家やアパートでも、売却は十分に検討できます。ポイントは、市町全体の人口ではなく、物件の周りに「そこに住む理由がある人」がいるかで需要を見ることです。

そのうえで、雪への備えがどうなっているかが確認されます。屋根や融雪設備、駐車場の除雪の状況が分かる資料をそろえておくと、遠方にお住まいでも話を進めやすくなるでしょう。

新潟市以外の市町では、需要をどう見るか

人口が減っている地域でも、賃貸や中古住宅の需要がなくなるわけではありません。総務省の令和7年国勢調査の速報では、全国1,719市町村のうち1,558市町村で人口が減少しました（2025年10月1日時点）。人口減少は多くの地域に共通する前提であり、その中で誰が物件を必要とするかを考えることが大切です。

地方都市で需要の担い手になりやすいのは、次のような人たちです。

同じ市町の中でも、幹線道路やスーパーに近い場所と、集落の奥では動きが違います。物件から車で10〜15分ほどの範囲で、こうした担い手がいるかを見るとよいでしょう。

2026年の地価調査から分かること、分からないこと

国土交通省が2026年9月15日に公表した都道府県地価調査（2026年7月1日時点）では、新潟県の住宅地の平均変動率は-0.8％でした。地方圏全体の住宅地は+0.1％で、県内の住宅地は平均では下落という結果です。

ただし、これはあくまで調査地点の平均です。個別の物件の価格を示すものではなく、下落している地域の物件が売れないという意味でもありません。

収益物件の場合、価格は土地の値段よりも家賃収入と建物の状態で決まる部分が大きくなります。地価の数字は「地域の土地の動きの参考」として受け止め、実際の価格は査定で確認するのが確実です。

雪の多い地域で確認されること

新潟県内の多くの地域では、雪への対応が建物の傷み方と維持費に直結します。買主が確認する主な点は次のとおりです。

• 屋根：雪下ろしの要否、落雪の向き、隣地や道路への落雪の心配がないか
• 融雪・消雪の設備：消雪パイプや融雪装置が動くか、ポンプや配管の更新時期
• 駐車場の除雪：雪を寄せる場所があるか、除雪を誰が担っているか
• 冬の空き家の管理：水道管の凍結対策をしていたか、雪の重みで傷んだ箇所がないか
• 外壁や基礎：雪が長く当たる面の傷み、雨どいの破損

雪国の物件では、冬の維持費も収支の一部として見られます。除雪を業者に頼んでいる場合は年間の費用、融雪設備がある場合は電気代や灯油代の実績があると、買主は収支を読みやすくなります。領収書や請求書を1年分でも残しておくと役に立つでしょう。

直していない箇所があっても、状況が分かっていれば買主は費用を見込んで判断できます。困るのは「分からない」状態です。屋根や外壁の見られ方は、雪の多い地域の屋根と外壁の記事でも詳しく触れています。

空き家とアパートで、売り方はどう違うか

空き家は住む人に売れる可能性がある一方、建物の傷みが大きいと買主が限られます。アパートは、入居者がいれば収益で評価されますが、空室が多いと再生費用が差し引かれます。

建物が古く、住む人にも貸す人にも使いにくい場合は、解体費用を差し引いた土地として見られることがあります。解体費用の目安は、木造で坪あたり4〜6万円程度です。ただし、アスベストの有無、立地、残置物（家に残された家具などの荷物）の量、重機が入れるかどうかで上下します。雪の多い地域では、冬の間は工事の時期を選ぶ必要がある点も考えておきたいところです。

家財が残ったままの空き家も珍しくありません。片付けてから売るか、残したまま買い取ってもらうかで、手間と手取りのバランスが変わります。

遠方から相談を進めるときの手順

相続などで取得し、県外に住んでいる方も少なくありません。その場合は、次の順番で進めると負担を減らせます。

1. 登記の名義を確認する（相続した物件は、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されています）
2. 固定資産税の納税通知書、建物の図面、修繕の記録など、手元の資料を集める
3. 冬の写真があれば用意する（屋根や駐車場の雪の状況が伝わります）
4. 電話やオンラインで査定を相談し、現地調査の日程を決める

県内の都市ごとの特徴は、新潟市や長岡市のページにまとめています。

よくある質問

冬に売り出すと、不利になりますか

雪で建物の外回りが見えにくくなる点はあります。一方で、冬の状態を確認できるため、雪への対応が十分な物件は評価しやすいとも言えます。時期より、資料がそろっているかのほうが影響は大きいでしょう。

長く空き家だった建物でも、相談できますか

相談できます。雪の重みや凍結による傷みがあっても、現状のまま買い取る方法があります。

まずは現状の価格を確かめる

ITTOAは、空き家や一棟アパートを自社で直接買い取っています。旧耐震や全空の物件も対象で、査定は無料です。

遠方にお住まいでも、資料のやり取りと電話・オンラインで確認を進められます。売るかどうか決めていない段階のご相談でも構いません。