雪の多い地域の物件、屋根と外壁の傷みは売却でどう見られるか

雪の多い地域の物件を売るとき、買主が屋根と外壁で確かめているのは「見た目の古さ」ではありません。雪による傷みが建物の中まで進んでいないか、今後どれくらいの修繕費がかかりそうかという点です。

傷みがあっても売却はできます。大切なのは、傷みの範囲と修繕の履歴を正確に伝え、直す費用がどの程度になりそうかを買主と同じ目線で考えることです。

雪国の屋根で確認される3つの傷み

雪の多い地域では、雪の少ない地域と比べて、屋根の傷み方に特徴があります。査定や買主の現地確認では、主に次の3つが見られます。

とくにすが漏れは、雪が解ける時期にだけ起きるため、夏から秋の現地確認では気づかれにくい傷みです。そのぶん買主は天井のしみや小屋裏の状態を丁寧に見ます。過去に起きたことがあるなら、隠さずに伝えるほうが後の話し合いは円滑に進みます。

屋根の形も確認されます。雪を屋根に載せたまま自然に解かす形か、敷地へ落とす形かで、傷みやすい場所と冬の手間が変わるためです。雪を載せる形の屋根では排水口の詰まりや防水の傷みが、雪を落とす形では落雪の範囲と雪止めの状態が、主な確認点になります。

外壁は「凍って割れる」傷みが見られる

雪国の外壁で気にされるのは、凍害（しみ込んだ水分が凍ったり解けたりを繰り返し、材料が割れたりはがれたりする傷み）です。窯業系サイディング（セメントなどを板状にした外壁材）の表面のはがれや、モルタル壁のひび割れ、基礎のコンクリートの表面の欠けとして現れます。

見た目の小さなひびでも、そこから水が入ると冬のたびに傷みが広がります。買主は、塗装を塗り直せば済む段階なのか、外壁材の張り替えまで必要な段階なのかを見分けようとします。この差が、見込む修繕費の大きさを左右します。

雨漏りと建物の傷みの関係は、雨漏り・シロアリのある物件の記事でも触れています。

消雪設備と雪の置き場も評価の対象になる

雪の多い地域の収益物件では、建物本体に加えて、雪に対応する設備と敷地の使い方も確認されます。入居者の暮らしやすさに直結するため、賃貸需要にも関わる部分です。

• 屋根融雪や駐車場の融雪設備が動くか、故障のまま放置されていないか
• 地下水を使う消雪設備がある場合、ポンプや配管の状態と、使用の取り決め
• 駐車場の除雪を誰がどの費用で行っているか（管理会社への委託か、入居者が各自で行うか）
• 屋根から落ちる雪が隣地や通路に落ちる配置になっていないか
• 敷地内に雪を積んでおく場所があるか

設備が止まっている場合、買主は修理か撤去の費用を見込みます。冬の維持費が収支にどう入るかは、冬の維持費の記事で詳しく触れています。

直してから売るか、直さずに売るか

屋根や外壁の工事は金額が大きく、工事の時期も雪のない季節に限られます。売却前に工事をするかどうかは、次の考え方で判断するとよいでしょう。

工事をしても、その費用がそのまま売却価格に上乗せされるとは限りません。買主は自分の基準で工事をやり直すこともあるためです。一方、応急の処置もせずに放置すると、傷みが室内や構造に広がり、見込まれる費用がかえって大きくなるケースも少なくありません。

直さずに売る場合は、次の情報をそろえておくと、傷みの評価が必要以上に厳しくなることを避けやすくなります。

• 屋根や外壁の工事をした時期と内容、見積書や請求書
• すが漏れや雨漏りが起きた部屋と時期、そのときの処置
• 消雪設備の点検や修理の記録

よくある質問

冬に売却の相談をしても、屋根の状態は見てもらえますか？

雪が積もっている時期は屋根そのものを確認しにくくなります。ただ、室内の天井や小屋裏、過去の写真や修繕の記録から、状態をある程度つかむことはできます。雪のない時期に撮った写真があれば役に立ちます。

すが漏れがあったことは、伝えないといけませんか？

建物の傷みに関わる大切な情報なので、分かっている範囲で伝えるのが基本です。伝えずに売って後から分かると、話し合いがこじれる原因になります。伝え方に迷う場合は、査定の段階で相談しておくと安心です。

雪による傷みがある物件は、どこまで直すべきかを一人で決めにくいものです。ITTOAは、傷みのある物件や老朽化した物件も自社で買い取っており、直さないままの状態で査定します。遠方にお住まいでも、写真と資料のやり取り、電話やオンラインで相談を進められます。