家賃保証会社の利用状況は、賃貸物件の売却評価にどう効くのか

家賃保証会社（入居者が家賃を払えないときに、家賃を立て替える会社）を使っている部屋が多い物件は、買主から見て収支が読みやすくなります。滞納で家賃が入らないリスクを、小さく見積もれるためです。

ただし、保証会社を使っていれば自動的に価格が上がるわけではありません。評価を左右するのは、保証の範囲がどこまでか、所有者が変わったときに保証を引き継げるか、そして実際の入金の履歴です。

保証会社があると、収支の何が読みやすくなるのか

収益物件の価格は、将来入ってくる家賃をもとに計算されます。買主が気にするのは、書類上の家賃と実際に入ってくる家賃の差です。この差を生む原因の一つが滞納で、保証会社はその部分の振れを小さくする役割を持っています。

• 家賃の入金が安定しやすい：滞納が起きても、契約の範囲で立て替えを受けられる
• 督促の手間が減る：滞納した入居者への連絡を保証会社が行う契約もある
• 入金の実績を示しやすい：保証会社からの送金の記録が、家賃が入っていた裏付けになる

一方で、保証には上限や期間の定めがあることが多く、滞納を一定の期限内に報告しないと立て替えを受けられない契約もあります。「保証会社がいるから安心」と考えるのではなく、中身まで確かめられるかが評価の分かれ目と言えます。

また、保証会社は滞納された家賃を補うものであり、空室を埋めるものではありません。空室の多さや家賃の水準は、保証会社の有無とは別に評価されます。

買主が確認する項目

これらは、レントロール（家賃明細表）に「保証会社の有無」の列を足しておくだけでも伝わりやすくなります。レントロールで見られる項目はレントロールの見方の記事にまとめています。

保証会社に入っていない部屋が多い場合

長く住んでいる入居者の契約では、保証会社を使わず、連帯保証人だけを立てていることがよくあります。連帯保証人が高齢になっている、連絡が取れなくなっている、といったケースも少なくありません。

この場合、買主は保証の仕組みではなく、実際の入金の履歴で判断します。過去1〜2年分の入金の記録を、通帳や管理会社の送金明細でそろえておくと、「滞納がなかった」ことを示せます。

売却のために、入居中の人に途中から保証会社へ加入してもらう方法も考えられます。ただ、入居者の同意と保証料の負担が必要になり、簡単には進みません。無理に切り替えるより、履歴をそろえるほうが現実的でしょう。

例えば、家賃が月5万円の部屋で3ヶ月分の滞納が起きれば、15万円の家賃が入りません。保証のない部屋が何戸あり、それぞれの入居者がどれくらい安定して払ってきたかを示せれば、買主はこのリスクを大きく見積もらずに済みます。

売却のときの引き継ぎで起きやすいこと

所有者が変わると、保証会社との契約上の「貸主」も変わります。保証会社によっては、所有者の変更の届け出や、新しい所有者との契約の手続きが必要です。

• 保証会社が家賃を集めて送金する形なら、送金先の変更が決済日に間に合うか
• 管理会社が保証会社と契約している場合、管理会社を変えると保証の扱いも変わるか
• 決済の月の家賃が、旧所有者と新所有者のどちらに送金されるか

こうした点は、決済日が決まってから慌てて確認すると間に合わないことがあります。売却を決めた段階で、管理会社か保証会社に手続きの有無を問い合わせておくと安心です。

手続きの流れは、管理会社への伝え方も含めて売却後の管理会社と入居者への伝え方の記事が参考になります。

よくある質問

保証会社を使っていない物件は、売れにくいのですか

それだけで売れにくくなるわけではありません。入金の履歴が安定していれば、収支の読みやすさは十分に示せます。反対に、保証会社を使っていても立て替えが続いている部屋があれば、その事実は評価に入ります。

保証会社が家賃を立て替えている部屋は、どう伝えればよいですか

立て替えが始まった時期、滞納の期間、保証会社とのやり取りの状況を伝えます。立て替えの間は家賃が入っていても、保証の上限や期間を過ぎれば入らなくなるため、買主はその見通しを確認したいと考えるでしょう。

保証会社の契約書が手元にない場合は

管理会社が保管していることが多いので、まず管理会社に確認してください。自主管理の場合は、保証会社に契約内容の写しを依頼できることもあります。

入金の記録がそろわなくても、ご相談ください

ITTOAは入居中の物件をそのまま自社で買い取っています。保証会社の利用状況や滞納の有無が分かる範囲の資料があれば、査定に反映します。

契約書や送金明細が一部しか見つからない場合でも、管理会社の連絡先が分かれば確認を進められます。査定は無料で、ご相談の内容は秘密厳守で扱います。