空き家が約900万戸ある時代に、地方の賃貸物件をどう見るか

総務省の住宅・土地統計調査によると、2023年10月1日時点の空き家は900万2千戸で、過去最多でした。そのうち約半分の443万6千戸が「賃貸用の空き家」です。

この数字が示しているのは、借り手を物件どうしで取り合う状況だということです。ただし全国の合計や平均は、あなたの物件が埋まるかどうかを示すものではありません。見るべきは、近くの競合の中で自分の物件がどこに立っているかです。

統計の数字は、何を数えているのか

同じ調査で、総住宅数に占める空き家の割合（空き家率）は13.8%と、こちらも過去最高でした。空き家と聞くと、人が住まなくなった古い家を思い浮かべるかもしれません。

しかし、統計の「賃貸用の空き家」は、賃貸に出すために空いている住宅のことです。アパートやマンションで入居者を募集している空室も、ここに含まれます。つまり、空き家の約半分は「借り手を待っている部屋」と言い換えられます。

一方で、この数字には地域差や物件ごとの差が表れていません。駅に近い物件が満室でも、郊外の古い物件に空室が集中していれば、合計は同じように大きくなります。数字を見て不安になるより、自分の物件がどちら側にあるかを確かめるほうが役に立つでしょう。

賃貸用の空室が生まれる流れも押さえておきたいところです。新しい物件が建つ一方で、地域によっては借りる人の数が増えていません。借り手は条件のよい物件へ移りやすく、空きは古い物件や条件で劣る物件から出ていきます。空き家の多さは、こうした入れ替わりの結果とも言えます。

自分の物件の立ち位置を確かめる

借り手が物件を選べる状況では、同じ地域の中でも「選ばれる物件」と「選ばれにくい物件」の差が広がりやすくなります。次の表で、自分の物件がどちらに近いかを見てみてください。

近隣の募集件数や募集期間の調べ方は、賃貸需要の調べ方でまとめています。ポータルサイトで同じ条件の部屋を検索するだけでも、競合の厚さはつかめます。

「選ばれにくい側」だったときの考え方

選ばれにくい側に近い場合でも、すぐに手放す必要があるわけではありません。考えたいのは、差を埋める手があるか、そしてその費用を家賃で回収できるかです。

• 費用をかけずに埋められる差：家賃の見直し、募集条件の緩和、共用部の清掃など
• 費用がかかる差：水回りの更新、間取りの変更、外壁の補修など
• 埋めにくい差：需要の担い手が減っている、駅や勤め先から遠いなど、立地に関わるもの

費用をかけても家賃が上がらず、空室期間も縮まらないなら、その投資は回収しにくいと言えます。立地に関わる差は、建物にお金をかけても埋まりません。人口の動きと合わせた判断の時期については、人口が減っているエリアの物件を、いつ判断するかも参考になります。

持つか売るかを分ける目安

立ち位置を確かめたうえで、次のように考えを分けると判断しやすくなります。

「差を埋める費用が回収できるか」は、簡単な計算で確かめられます。試算の前提は、空室4戸の水回りを1戸100万円で更新し、家賃を1戸あたり月5,000円上げられる場合です。

工事費は合計400万円、家賃の増加は4戸で年24万円です。空室がすべて埋まったとしても、工事費を取り戻すまでに約17年かかる計算になります。築年数が進んだ物件では、その間に別の修繕も必要になるでしょう。こうした場合は、工事をせずに売った場合の手取りと並べて比べる意味があります。

よくある質問

空き家率が高い地域の物件は、売れないのでしょうか。

地域の平均が高くても、個々の物件が売れないわけではありません。買主は物件ごとの家賃や状態、再生にかかる費用を見て価格を考えます。平均の数字だけで判断せず、物件の価格を確かめるのが先です。

賃貸用の空き家が多いと、家賃は下がり続けますか。

統計の数字だけでは言い切れません。家賃は地域の需要と、競合する物件の家賃や状態で決まります。自分の物件の周りで、同じ条件の募集家賃がどう動いているかを見るのが確実です。

数字に振り回されずに判断する

大きな統計の数字は、状況の方向を知る材料にはなりますが、あなたの物件の答えではありません。近隣の競合と自分の物件を比べ、手を打つか売るかを数字で考えることが大切です。

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