札幌市の古いアパート・空き家を個人で売るとき、売り方の選び方と冬の前に確かめること

札幌市で古いアパートや空き家を個人で売るときは、入居者がいるまま売るか、空室にしてから売るか、解体して土地で売るかを先に決めると進めやすくなります。どれを選ぶかで、かかる費用と、買主から見られる点が変わるためです。

もう一つ大切なのが冬です。誰も住んでいない建物は、雪や凍結による傷みに気づきにくくなります。冬を越す前に建物の状態を確かめておくと、査定の話も具体的になります。

札幌市の空き家は、約7割が賃貸用の空室

札幌市の人口は約195.5万人で、10年前より0.7％増えました（住民基本台帳、2026年1月1日時点）。一方で、2023年10月1日時点の空き家は155,800戸あり、空き家率（住宅全体に占める空き家の割合）は13.8％でした。

「使う予定のない空き家」は、統計の「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」のことで、貸す予定も売る予定もなく、別荘などでもない空き家です。割合は住宅・土地統計調査の第1-2表から算出しました。

札幌市の空き家のうち約7割は、入居者を募集している賃貸用の空室です。古いアパートは、こうした多くの空室と比べられながら入居者を探すことになります。売るときも、今の家賃で入居が続くかどうかが価格の前提になります。

古いアパートの売り方は3つ

入居者がいるまま売る方法は、オーナーチェンジ（入居者が住んだまま、持ち主だけが替わる売り方）と呼ばれます。入居者に退去をお願いする必要がないため、個人のオーナーにとって手間の少ない方法です。

例えば8戸のうち2戸だけ入居者が残る木造アパートなら、2戸の家賃収入と、空室の6戸をどう埋めるかの見込みで価格が考えられます。空室を埋めてから売るか迷う場合も、先に今の状態での価格を確かめてから比べましょう。

区ごとの人口の動きや駅からの距離による違いは、札幌市でアパートを売るとき、査定で見られる区・駅距離・冬の管理で取り上げています。

解体して土地で売るときの費用

解体費の目安は、木造で坪4〜6万円程度、RC造（鉄筋コンクリート造）で坪13〜15万円程度です。アスベスト（昔の建材に使われた有害な繊維）の有無、立地、残置物（建物に残っている家具や荷物）の量、重機が入れるかで上下します。鉄骨造の建物は、構造や状態によって変わるため、見積もりで確かめます。

例えば延べ60坪の木造アパートなら、坪4〜6万円で240〜360万円程度です。入居者が残っていれば、解体の前に全員の退去が必要になります。

土地として売れやすいかは、周辺で土地を探す人がいるかどうかで変わります。解体すると後戻りはできないため、建物を残したままの価格と、解体して売る場合の手取りを比べてから決めましょう。

空き家・空室のまま冬を越すときに確かめること

札幌市は市の全域が豪雪地帯（国が雪の多い地域として指定した区域）です。人が住んでいない建物は、暖房が使われず、異変にも気づきにくくなります。冬を迎える前に、次の点を確かめておきましょう。

• 水道の水抜きをしているか。凍結で水道管が傷むことがある
• 屋根の雪の重みや落雪で、建物や隣地に被害が出ないか
• 入居者がいる場合、通路や駐車場の除雪を誰が行うか
• 見回りを頼める人や会社がいるか

冬のあいだに傷んだ所があっても、直してから売る必要はありません。分かっていることを最初に伝えておくと、価格の話がこじれにくくなります。

よくある質問

相続した古いアパートですが、名義が親のままです。

売る前に相続登記（名義を相続した人に移す手続き）が必要です。手続きは司法書士に、税金は税理士に確認してください。

冬のあいだは札幌に行けません。

書類と電話・オンラインのやり取りで進められます。現地の確認は、雪の状況も踏まえて段取りを相談しましょう。

古いアパートと、空き家になった戸建を両方持っています。

まとめてご相談いただけます。物件ごとに建物の状態と立地を確かめ、それぞれの価格を出します。どちらから売るかは、価格と冬の管理の手間を並べてから決めると考えやすくなります。

札幌市の物件のご相談

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