家賃滞納がある物件は売れるのか。買主への伝え方と価格への影響

家賃を滞納している入居者がいると、「この状態では売れないのでは」と心配になるものです。結論から言うと、滞納がある物件でも売ることはできます。オーナーチェンジ（入居者がいる状態のまま売ること）の取引では、滞納がある部屋を含むケースも珍しくありません。

ただし、買主は滞納をそのまま引き受けるわけではありません。滞納分の家賃を収入に数えず、解決までにかかる手間やリスクを見込んで価格を考えます。どう伝え、何を準備しておくかで、評価の下がり方は変わってきます。

買主は滞納をどう評価するか

買主が物件の価格を考えるときの基本は、実際に入ってくる家賃です。滞納している部屋の家賃は、契約上の金額があっても「入ってこない収入」として扱われるのが一般的でしょう。

そのうえで、買主は次のような点から、滞納の重さを見極めます。

とくに影響が大きいのは、長期の滞納で退去の見込みも立たない場合です。買主は、明け渡しまでの期間や費用、その間に入らない家賃を見込むため、価格は慎重になります。

伝えるべき情報と、伝え方

滞納の事実を伏せて売ると、引き渡し後に発覚したときに買主との間でトラブルになりかねません。分かっていることは、査定や商談の早い段階で伝えておくほうが結果的に話がまとまりやすいと言えます。

伝える内容は、次のように事実に絞るのが基本です。

• 滞納している部屋の番号、滞納の開始月、現在の滞納額
• 管理会社や自分で行った督促の経過（電話、書面の送付などの日付）
• 家賃保証会社との契約の有無と、立て替えの状況
• 分割払いなどの合意があれば、その内容と支払いの実績
• 弁護士への相談や、法的な手続きを始めているかどうか

一方で、入居者の家庭の事情や勤務先の状況など、滞納の理由についての推測を書き込む必要はありません。入居者の個人的な事情は、取引の判断に必要な範囲にとどめるのが配慮です。

保証会社を利用している物件では、保証の契約がどう引き継がれるかも確認が必要です。保証会社の利用状況が収支の読みやすさに与える影響は保証会社の利用状況についての記事でも触れています。

滞納分の家賃は、売却のときにどう扱われるか

決済日より前の期間の滞納分を、売主と買主のどちらが受け取る権利を持つかは、売買契約での取り決めが重要になります。売主が引き続き回収する形、買主に引き継ぐ形など、いくつかの方法が考えられます。

どの形にするかで、売主が決済後も入居者とやり取りを続けるのか、価格にどう反映するのかが変わります。法的な扱いや手続きは契約内容によって異なるため、不明な点は司法書士や弁護士などの専門家に確認しておくと安心です。

また、敷金などの預かり金の精算も同時に話し合う項目です。滞納分と相殺しているかどうかを、管理会社の記録で確かめておきましょう。

売る前にやっておきたいこと、やってはいけないこと

売却を決める前でも、次のことは進めておく価値があります。

1. 記録をそろえる：督促の日付と内容、入居者とのやり取りを時系列でまとめる
2. 管理会社と状況を共有する：管理会社を通じて運用している場合は、先方の記録と自分の把握にずれがないか確かめる
3. 保証会社への請求の期限を確認する：保証の契約には請求の手続きや期限があることが多い
4. レントロール（家賃明細表）に滞納を反映する：契約上の家賃と実際の入金を分けて書く

反対に、滞納が続くからといって、無断で鍵を交換したり、部屋の荷物を運び出したりするのは避けてください。こうした行為は法的な問題になるおそれがあります。明け渡しを求める場合の進め方は、弁護士に相談するのが前提です。

よくある質問

滞納者が退去してから売ったほうが高くなりますか。

退去して空室になれば、滞納のリスクはなくなります。ただ、明け渡しまでに時間と費用がかかることもあり、その間の返済や固定費も出ていきます。解決を待つ場合と、今の状態で売る場合の手取りを比べて判断するとよいでしょう。

滞納があることを、他の入居者に知られずに売れますか。

滞納の情報は、売主・買主・仲介や買取の会社など、取引に関わる範囲でやり取りするものです。広告を出さずに進められる買取であれば、他の入居者の目に触れる場面を少なくできます。

状況をそのまま伝えて相談する

滞納や入居者の問題を抱えた物件は、買主が限られがちです。ITTOAは自社で直接買い取るため、滞納がある物件も現状のまま査定の対象になります。秘密は厳守し、必要に応じて提携の弁護士・司法書士とも連携できます。訳あり物件の考え方は訳あり物件のページをご覧ください。