インターネット無料などの設備は、アパートの売却価格に効くのか

インターネット無料の設備は、それだけで売却価格が上がるものではありません。価格に効くのは、設備の効果が家賃や入居の安定という数字に表れているときです。

もう1つ大切なのが、回線の契約を買主へ問題なく引き継げるかどうかです。契約の期間や解約の条件によっては、買主にとって負担として見られることもあります。

入居付けには効きやすい設備

インターネット無料とは、建物全体で回線を契約し、入居者が個別に契約しなくても使える仕組みです。オーナーが月々の利用料を払い、入居者は追加の費用なしで使えます。

単身者や学生向けの物件では、入居者が物件を探すときの条件の1つになることが多い設備です。入居したその日から使える手軽さも、選ばれる理由でしょう。周辺の競合物件の多くが導入している地域では、ないことが空室の原因になっているケースも少なくありません。

一方で、ファミリー向けや、入居者が自分で好みの回線を契約したい層が多い物件では、効果が小さい場合もあります。建物の用途と入居者の層によって、効き方は変わると考えておきましょう。

価格への入り方は「費用」と「家賃」の差し引き

収益物件の価格は、家賃収入から経費を引いた手残りをもとに評価されることが多くあります。インターネット無料の月々の利用料は、この経費の側に入ります。

試算の前提は、10戸のアパートで、建物全体の利用料を月2万円（年24万円）、買主が求める利回りを10％とします。考え方を示すための仮の数字です。

ここで見落としやすいのが、利用料の値上げや、契約更新のときの条件の変化です。月々の費用が今後どう変わる契約なのかも、買主は気にします。

このように、設備が家賃の上乗せか、空室の減少につながっているかどうかで評価は変わります。導入の前後で入居率や募集期間がどう変わったか、記録があれば説明の材料になります。

契約の引き継ぎで確認すること

インターネット無料の設備は、回線事業者や導入会社との契約で成り立っています。売却の際には、この契約を買主が引き継ぐか、売主が解約するかを決める必要があります。

とくに注意したいのは、機器を分割払いやリースで導入している場合です。解約すると残りの代金を一括で求められることがあり、買主が引き継がない場合は売主の負担になります。

入居者にとっては、インターネットが使えることが契約の前提になっていることもあります。所有者が変わっても、途切れずに使える状態で引き渡すことが望ましいでしょう。入居者がいるまま売る場合の全体の流れは、入居者がいる状態のまま売る（オーナーチェンジ）で紹介しています。

売る前に新しく導入するべきか

売却を決めてから導入するのは、慎重に考えたほうがよいでしょう。導入の効果が家賃や入居率に表れるまでには時間がかかり、その前に売ると、費用と契約の縛りだけが残った状態で評価されるおそれがあるからです。

持ち続ける予定があり、周辺の競合に比べて空室が目立つ場合は、導入が空室対策として意味を持つこともあります。売るか持つかの方針を先に決めてから考えるのが順番です。

よくある質問

買取の場合も、インターネット無料の設備は評価されますか

評価の考え方は同じです。家賃や入居の安定に効果があり、契約を引き継げる状態であればプラスに見られます。引き継がない場合は、解約にかかる費用の扱いを売買の条件として話し合います。

インターネット無料をやめると、入居者から苦情が出ませんか

入居時の募集条件にインターネット無料が含まれていた場合、やめると入居者の不満につながるおそれがあります。やめるかどうかは、買主と相談し、入居者への案内の方法も含めて決めるのが無難でしょう。

契約書が見当たりません。どうすればよいですか

毎月の請求書や口座の引き落としの記録から、契約の相手を確認できます。回線事業者や導入会社に問い合わせれば、契約期間や解約の条件を教えてもらえるでしょう。

設備の記録は、資料と一緒に

インターネット無料のような設備は、契約書、月々の費用、導入時期をまとめておくと、査定で正しく評価されやすくなります。売却前に集めておきたい資料は売却を決める前に、集めておきたい資料で紹介しています。

ITTOAは地方の収益物件を自社で買い取っており、設備の契約が残っている物件も査定の対象です。査定は無料で、秘密を守ってご相談を承ります。