苫小牧市の賃貸需要は誰が支えているか、アパート売却の考え方

苫小牧市でアパートを売るときは、「誰が借りているか」を先に確かめることが判断の出発点になります。市の人口は減っていますが、工業基地や港に関わる企業が多く立地し、住宅地の地価は上がっています。

ただし、土地の値段が上がっていても、アパートの価格がそのまま上がるわけではありません。買主は家賃収入から価格を考えるため、入居者層に合った物件かどうかで評価が分かれます。

苫小牧市の数字：人口は減り、地価は上がっている

総務省の住民基本台帳人口では、苫小牧市は2026年1月1日現在で164,111人です。2016年1月1日の173,794人から、10年で約5.6％減りました。

基準地価は、都道府県が毎年7月1日時点で調べる土地の価格です。人口が減る中で住宅地の地価が上がっている点は、苫小牧市の特徴と言えます。一方で、賃貸用の空き家の割合は全国より高く、空室の競合は少なくありません。

賃貸需要の担い手は、工業基地と港に関わる働き手

苫小牧西部工業基地には、工業団地1,721.3haに約340社が操業しています（市の企業立地のページ）。主な立地企業として、出光興産、トヨタ自動車北海道、日本軽金属、北海道曹達などが挙げられています。市内の苫小牧港は国際拠点港湾で、港の周辺にも石油精製や電力などの企業が立地しています。

こうした事業所で働く人や、工事・保守で一定期間滞在する人は、アパートの入居者になり得ます。買主が見るのは、その層に物件が合っているかどうかです。

• 駐車場：工業団地や港へ車で通う入居者を想定するなら、1戸に1台以上あるか
• 間取り：単身者向けの1Kや1DKか、家族向けの2LDKか。周辺で募集が多いのはどちらか
• 法人契約：社宅として企業が借りている部屋があるか。契約の期間と更新の実績
• 冬の通勤：除雪された駐車場から、すぐに車を出せるか

法人契約の部屋は、1社の方針が変わると複数の部屋が同時に空く可能性もあります。レントロール（部屋ごとの家賃と契約状況の一覧表）で、契約者の内訳を示せるようにしておくとよいでしょう。

地価の上昇は、アパートの価格にどう反映されるか

アパートの査定は、主に2つの見方を組み合わせます。家賃収入から経費を引いて価格を求める収益還元法と、土地と建物の価値を足し上げる積算評価です。

地価の上昇が効くのは、主に積算評価の土地の部分です。家賃が変わらなければ、収益還元法の価格は動きません。例えば、年間の手取りが300万円で、買主の求める利回り（年間の手取り÷物件価格）が10％なら、価格の目安は3,000万円です。土地の値段が5％上がっても、この計算の結果は同じです。

築年数が進んで建物の価値が小さくなった物件ほど、土地の値段が評価の支えになります。更地にして売る選択肢を比べる場合、解体費用は木造で坪あたり4〜6万円程度が一つの目安です。アスベストの有無、残置物、重機が入れるかで上下します。

沿岸部の物件で確認される津波の区域指定

苫小牧市は太平洋に面しています。北海道の津波浸水想定を受け、市内には2022年2月18日付で津波災害警戒区域が指定されました。同年9月30日には、国の「日本海溝・千島海溝沿い」の特別強化地域にも指定されています。

沿岸に近い物件では、買主は区域に入るかどうかを確かめ、避難のしやすさや入居者への説明の手間を考えます。区域に入ることだけで売れなくなるわけではありませんが、買主の層が絞られることはあります。

市は津波・洪水・土砂災害のハザードマップを公開しています。物件の位置を先に確かめ、査定を依頼するときに伝えておくと、話が進めやすくなるでしょう。

よくある質問

工場に勤める人の入居が多いと、評価は上がりますか。

一概には言えません。入居が安定していれば評価の支えになりますが、特定の企業に偏っていると、その企業の動向で空室がまとまって出る懸念も見られます。

入居者がいるまま売ることはできますか。

できます。賃貸借契約は買主に引き継がれるため、入居者に退去してもらう必要はありません。買主は契約書と家賃の入金記録を確認するので、そろえておくと手続きが円滑です。

冬の維持費は、査定でどう扱われますか。

除雪や凍結への備えの費用は、経費として差し引かれます。詳しくは北海道の収益物件、冬の維持費は査定にどう入るかで取り上げています。

苫小牧市の物件のご相談

当社は、アパート・戸建・土地を自社で直接買い取っており、全空や築古の物件もご相談いただけます。査定は無料で、遠方にお住まいでも電話やオンラインで進められます。

入居者の内訳や駐車場の状況が分かる資料があれば、査定の精度が上がります。苫小牧市の不動産売却・買取のページからお問い合わせください。