サブリース契約が付いた物件を売るとき、買主はどこを見るか
一括借り上げ（サブリース）が付いた物件は、契約を引き継ぐ買主から見ると、保証賃料の水準、賃料の見直し条項、解約の条件、入居者の実際の家賃が分かるかが評価の分かれ目になります。契約を付けたまま売る場合と解約してから売る場合の考え方、売る前に確認したい書類を紹介します。
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「そのままで買い取ります」の中身は、売主の負担がどこまでかで変わります。現況有姿で売るときに売主が本来負う責任と、先に伝えておきたいことの例、買取と仲介・個人間の売買との違いを示します。
買取の説明でよく出てくる「現況有姿」という言葉。直訳すれば「今あるままの状態で」ですが、実務では売主がどこまで責任を負うかの話につながっています。
不動産を売ったあとで、契約の内容に合わない不具合が見つかった場合、売主が修補や減額などの責任を問われることがあります。雨漏り、シロアリ、給排水の不具合、土壌の問題などが典型です。
個人が売主の場合、この責任の範囲や期間を契約で調整するのが一般的です。ただし知っていて伝えなかったことについては、調整の対象外とされるのが通例です。
ここが実務の要点です。現況有姿で売るというのは、「何も言わなくてよい」という意味ではありません。むしろ逆で、
という取り決めです。伝えたうえでの現況有姿だからこそ、後からの蒸し返しが起きません。
| 分類 | 例 |
|---|---|
| 建物 | 雨漏り、傾き、シロアリ、外壁のひび、設備の故障 |
| 土地 | 境界の不明、越境、擁壁、埋設物の心当たり |
| 権利 | 私道の承諾、共有、賃貸借の特約 |
| 入居 | 滞納、近隣とのトラブル、過去の事案 |
| 周辺 | 浸水の履歴、近隣の建築計画 |
「確証はないが、そういえば」という程度でも構いません。分からないことを分からないと伝えるのも、伝えたことになります。
当社は現況有姿での買取ですので、次の状態でも構いません。
室内が見られない場合も、そのリスクを見込んだうえで評価しますので、退去を待つ必要はありません。
仲介で個人の買主に売る場合、買主は自分の住まいや投資として買うため、後から不具合が出たときの影響が大きくなります。結果として、責任の範囲をめぐるやり取りが起きやすくなります。
当社のように再生を前提とする事業者が買う場合、不具合はあらかじめ想定の中に入っています。正直に伝えるほど、話が早く、確実に進みます。
具体的な契約条件は物件ごとに異なりますので、ご不安な点は契約前に遠慮なくご質問ください。
一括借り上げ（サブリース）が付いた物件は、契約を引き継ぐ買主から見ると、保証賃料の水準、賃料の見直し条項、解約の条件、入居者の実際の家賃が分かるかが評価の分かれ目になります。契約を付けたまま売る場合と解約してから売る場合の考え方、売る前に確認したい書類を紹介します。
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