岐阜市で築古アパートを売る、駅・バス沿線と郊外で分かれる評価

岐阜市で築古アパートを売るときは、家賃収入の実績と、建物をあと何年使えるかが評価の中心になります。住宅地の地価は小幅に下がっており、土地の値上がりで価格が支えられる状況ではないためです。

そのうえで、物件が駅やバスの沿線にあるか、郊外の住宅団地にあるか、大学の周辺にあるかで、買主が想定する入居者と価格の考え方が変わります。

岐阜市の数字：人口は減り、世帯は増えている

岐阜市が公表した2025年国勢調査の速報値では、人口は389,011人で、2020年から13,546人減りました（▲3.36％）。一方で世帯数は174,770世帯と、1,384世帯増えています（+0.80％）。

基準地価は、都道府県が毎年7月1日時点で調べる土地の価格です。賃貸用の空き家の割合が全国より高いことは、同じ条件の空室と比べられやすいことを意味します。築古の物件ほど、家賃を下げずに埋められているかが問われるでしょう。

駅・幹線バスの沿線と、郊外の住宅団地で分かれる需要

岐阜市の立地適正化計画では、JR岐阜駅と名鉄岐阜駅を交通の要となる駅と位置付けています。市内の移動はバスが中心で、JR岐阜駅を中心とする幹線バス8路線が公共交通の軸です。

駅や幹線バスの沿線にある物件は、車を持たない単身者も入居者として見込めます。名鉄名古屋本線などの鉄道を使って通勤する人を想定する場合も、駅までの距離が前提になります。

一方で市は、郊外の住宅団地の一部を課題に挙げています。高度経済成長期に民間が開発し、公共交通の沿線から外れた団地が、居住誘導区域（市が人口の密度を保つために住まいを誘導する区域）に入っていないという点です。こうした地域では、空き家や空き地の増加が懸念されています。郊外の物件は、車で暮らす入居者を前提に、駐車場が戸数分あるかが評価の分かれ目になります。

岐阜大学の周辺は、学生の需要と入れ替わりを見る

岐阜大学は市内の黒野地区にあり、2025年5月1日現在の学生数は7,340人です。内訳は学部5,629人、大学院の修士課程1,082人、博士課程542人です。

学生向けの物件では、キャンパスまでの距離と、春の入れ替わりで空室が埋まっているかが確認されます。卒業で退去が重なる時期の稼働を示せると、買主は家賃の見込みを立てやすくなるでしょう。

築古アパートは、建物付きで売るか、土地で売るか

空室が多く大きな修繕が迫る物件では、解体して土地として売る選択肢と比べることがあります。解体費用は木造で坪あたり4〜6万円程度、RC造（鉄筋コンクリート造）で坪あたり13〜15万円程度が目安です。アスベストの有無、残置物、重機が入れるかで上下します。

試算の前提は、延床面積60坪の木造アパートで、土地の価格の目安が1,500万円の物件です。数字はきりのよい仮定です。

建物付きで売る場合、買主は次の点から、あと何年貸せるかを見積もります。

• 屋根・外壁・給排水管を最後に直した時期と、その内容
• 空室の部屋の傷み具合と、貸せる状態に戻す費用
• レントロール（部屋ごとの家賃と契約状況の一覧表）で見た、入居期間の長さ

この前提では、建物付きのほうが手取りは多くなります。ただし土地の買い手が見つかるまでの期間や、解体後に上がる固定資産税も考える必要があります。税金の扱いは税理士に確認してください。

よくある質問

空室が半分以上ある築古アパートでも売れますか。

売れます。今の家賃収入に加え、空室を埋めるための改装費と期間を見込んで価格が決まります。全空や老朽化した物件の考え方は全空・老朽化した物件のページで紹介しています。

郊外の団地の中にあるアパートは、評価が低くなりますか。

一律ではありません。駐車場が足りていて、近くで同じ条件の空室が少なければ、需要は残ります。周辺の募集件数と募集期間を確かめてから判断するのが安全です。

売る前にリフォームをしたほうがよいですか。

大がかりな改装は、費用を価格で回収できないことが少なくありません。雨漏りなど建物を傷める不具合は伝えたうえで、直すかどうかは査定額と見積もりを並べて決めるのが確実でしょう。

岐阜市の物件のご相談

当社は、アパート・戸建・土地を自社で直接買い取っており、築古や空室の多い物件もご相談いただけます。査定は無料で、遠方にお住まいでも電話やオンラインで進められます。

建物付きと解体後の比較も含めた査定は、岐阜市の不動産売却・買取のページからご依頼ください。