変動金利の「5年ルール・125％ルール」は、アパートローンにもあるのか

結論から言うと、5年ルール・125％ルールは、アパートローンに必ず付いているものではありません。住宅ローンでは広く知られた仕組みですが、事業としての借入では金融機関や商品ごとに扱いが違います。

付いているかどうかは、金銭消費貸借契約書（ローンの契約書）と、その付属書類の条項で確かめられます。思い込みで判断せず、書面で確認しておくことが大切です。

5年ルール・125％ルールとは何か

どちらも、変動金利で元利均等返済（毎回の返済額が一定になる返し方）を選んだ場合の決まりです。金利が上がっても、返済額が急に増えないようにするための仕組みと言えます。

• 5年ルール：金利が変わっても、返済額は5年間変えない
• 125％ルール：5年ごとの見直しでも、新しい返済額は直前の1.25倍までにとどめる

例えば三菱UFJ銀行は、2026年9月1日から変動金利の基準金利を見直すと公表しています。同行の住宅ローンで以前から借りている人は、毎月返済型なら2026年11月の返済分から新しい金利が反映されます。ただし元利均等返済では、このルールにより返済額はすぐには変わらないと説明されています。

背景には、日本銀行が2026年6月に政策金利を1.0％程度へ引き上げたことがあります。これを受けて、主要行の短期プライムレートの最頻値も2026年8月3日に2.375％へ上がりました（2026年9月時点）。短期プライムレートとは、銀行が信用力の高い企業に短期で貸すときの基準となる金利のことです。

アパートローンでは付いていないこともある

アパートローンや、法人・個人事業としての借入は、住宅ローンとは別の商品です。そのため、次のような違いがあるケースも少なくありません。

• 金利が見直されるたびに、返済額もその都度変わる
• 元金均等返済（元金を毎回同じ額ずつ返す方法）で、利息分がそのまま増える
• 短期プライムレートなどに連動し、見直しの時期が住宅ローンと違う

「変動金利だから住宅ローンと同じだろう」と考えていると、返済額の増え方を読み違えることになります。

また、同じ金融機関でも、借りた時期や商品によって条件が違うことがあります。複数の物件でそれぞれ借入がある場合は、1本ずつ確認しておくと安心です。借り換えや条件変更をした借入は、その時点で新しい契約書が作られているため、最新の書面を見るようにしてください。

契約書のどこを確認するか

確認する書類は、金銭消費貸借契約書、返済予定表、金利変更のお知らせです。次の項目を順に見ていくと、ルールの有無が分かります。

文言が見当たらない場合や、読み方に自信がない場合は、借入先の金融機関に「返済額はいつ、どのように変わるか」を問い合わせるのが確実でしょう。回答はメモだけでなく、できれば書面や返済予定表で受け取っておくと安心です。

ルールがあっても安心とは言えない理由

ルールが付いていても、増えた利息が消えるわけではありません。返済額が変わらない間は、返済の中で利息に回る部分が増え、元金の減りが遅くなります。

例えば、試算の前提を「借入5,000万円、残り25年、元利均等返済、金利2.0％」とします。毎月の返済は約21.2万円で、最初の月の利息は約8.3万円です。金利が2.5％になっても返済額が据え置かれると、利息は約10.4万円に増えます。元金に回る額は約12.9万円から約10.8万円に減る計算です。

金利がさらに上がり、利息が返済額を上回ると、払いきれない利息（未払い利息）が発生します。売却を考えるときは、この元金の減りの遅さが売却時の残債（ローンの残り）に表れる点に注意が必要です。

よくある質問

毎月の返済額が変わっていなければ、金利は上がっていないのですか

そうとは限りません。返済額が据え置かれていても、内訳の利息が増えている場合があります。返済予定表や金利変更の通知で、適用金利と元金・利息の内訳を確認してください。

ルールがない契約だと、どれくらい返済が増えますか

借入額と残りの期間によって変わります。金利が1％上がった場合の目安は金利が1%上がると、毎月の返済はいくら増えるのかで試算しています。

固定期間選択型にもこのルールはありますか

固定期間が終わったあとの返済額の決め方は、契約によって違います。固定期間の終了時期と、その後の金利の決め方をあわせて確認しておきましょう。

返済額の変化が見えたら、収支と並べて考える

契約の中身が分かったら、家賃収入に対する返済の重さを数字にしておくと判断しやすくなります。計算の方法は返済比率の計算の記事にまとめています。

返済額が変わる時期と、変わったあとの手残りが見えれば、慌てて動く必要があるかどうかも判断しやすくなります。持ち続けるか売るかを比べるには、今の価格の目安も必要です。ITTOAは地方の収益物件を自社で買い取っており、査定は無料です。借入が残っている物件のご相談も、秘密を守って承ります。