借入の「金利見直し日」を確かめてから、売却の時期を考える

変動金利で借りている場合、金利が上がったニュースを見ても、自分の返済がいつからいくら変わるのかは分かりにくいものです。答えは契約ごとに決まっている「見直し日」と「反映される月」にあります。

この2つを先に確かめておくと、返済額が変わる前に、持ち続けるか売るかを落ち着いて比べられます。確認の手順と、売却の時期の考え方を順に示します。

ニュースの利上げと、自分の返済が変わる日はずれる

日本銀行は2026年6月16日の会合で、政策金利（日銀が誘導する短期の金利）を1.0％程度へ引き上げました。これを受けて、都市銀行の短期プライムレート（銀行が優良な企業に貸すときの基準の金利）の最頻値は、2026年8月3日に2.375％へ上がっています（2026年9月時点）。

ただ、個人の借入の金利は、この動きがそのまま翌日に届くわけではありません。多くの場合、次のような順番で時間差を置いて反映されます。

1. 政策金利が変わる
2. 銀行が短期プライムレートを改定する
3. 銀行が変動金利の基準金利（借入の金利を決めるもとになる金利）を見直す
4. 見直された金利が、契約で決まった月の返済から適用される

例えば三菱UFJ銀行は、住宅ローンの変動金利の基準金利を2026年9月1日に見直すと公表しています。同行で8月31日以前から借りている人の場合、新しい金利が返済に反映されるのは、毎月返済で2026年11月の返済分からと案内されています。ニュースから実際の返済まで、数か月の開きがあるわけです。

確認するのは「見直し日」と「反映される月」の2つ

自分の借入について、次の書類で2つの日付を確かめます。アパートローンや事業用の借入は、住宅ローンと決まり方が違うことがあるため、必ず自分の契約で確認してください。

書類が見つからないときは、借入先の金融機関に「次の金利見直し日と、返済に反映される月」を問い合わせれば教えてもらえます。電話で確かめる場合も、答えはメモに残しておきましょう。担当者の名前と問い合わせた日も書いておくと、後で見返したときに安心です。

返済額がすぐ変わらない契約でも、安心はできない

住宅ローンでは、返済額の見直しを5年ごとにし、見直し後の返済額を前の1.25倍までに抑える決まり（5年ルール・125％ルール）を採用している銀行が多くあります。この場合、金利が上がっても毎月の返済額はしばらく同じです。

ただし中身は変わります。返済額のうち利息に回る割合が増え、元金（借りたお金そのもの）の減り方が遅くなります。数年後に売ろうとしたとき、残債（ローンの残り）が思ったほど減っていない、ということが起こりえます。

一方で、アパートローンにはこの決まりがなく、見直しのたびに返済額が変わる契約もあります。どちらなのかで、判断を急ぐべき度合いが変わるでしょう。

見直し日から逆算して、比べる時期を決める

日付が分かったら、次の順番で自分のカレンダーに落とし込みます。

• 反映される月の3か月前：金利が上がった場合の返済額を試算し、家賃収入と並べる
• 反映される月の2か月前：査定を取り、残債と今の価格を並べる
• 反映される月の1か月前：持ち続ける場合と売る場合の、手元に残るお金を比べて方針を決める

例えば、11月の返済から新しい金利が反映される契約なら、8月に試算、9月に査定、10月に方針という流れです。反映後に慌てて動くより、選べる手が多いうちに比べられます。

持ち続けるか売るかを比べるときに、どの数字から確かめるかは、返済が苦しくなったときに売却を考える順番で詳しく紹介しています。

よくある質問

固定金利で借りている場合は、見直し日を気にしなくてよいですか。

固定期間中は返済額が変わりません。ただし固定期間が終わる時期は、その後の金利で返済が決まる「見直し日」と同じ意味を持ちます。固定期間の終わる年月を、同じように確かめておくと安心です。

複数の金融機関から借りています。どこから確認すればよいですか。

見直し日が早い借入、残高が大きい借入の順に確かめるのが現実的です。物件ごとに見直し日が違う場合は、一覧表にしておくと比べやすくなります。

日付を確かめたら、価格も並べておく

見直し日と反映される月が分かれば、判断の期限がはっきりします。そこに今の買取価格を並べておくと、持ち続ける場合との比較ができます。

ITTOAでは、売却を決める前の段階でも無料で査定をしています。借入が残っている物件の相談も、遠方からでも資料のやり取りと電話・オンラインで進められます。