法定耐用年数を超えた物件はまだ売れるのか

木造アパートなら22年、重量鉄骨なら34年。法定耐用年数を超えると、「もう価値がない」と言われることがあります。

これは正確ではありません。耐用年数は評価や税務上の区切りであって、建物の寿命ではないからです。手入れの行き届いた木造アパートが築40年で稼働している例は、いくらでもあります。

ただし、売りにくくなるのは事実です。理由は建物側ではなく、買主側にあります。

構造ごとの法定耐用年数

売りにくくなる理由

1. 買主の借入が組みにくい

金融機関は、返済期間を建物の残存年数と関連づけて考えることがあります。残りが少ないと期間が短くなり、月々の返済が重くなって収支が合わなくなります。

結果として「買いたいが、資金が用意できない」という買主が増え、母数が減ります。これが最大の理由です。

2. 積算評価で建物の値が残らない

積算価格は「再調達価格 × 延床面積 ×（残存年数 ÷ 法定耐用年数）」で建物を評価します。残存年数がゼロに近づけば、建物の評価もゼロに近づきます。

つまり、価格の実質が土地値になるということです。土地が広い、地価が高いといった物件では、それでも十分な価格が付きます。

3. 将来の支出が読みにくい

屋根、外壁、給排水、設備。まとまった支出がいつ来るかが読めないと、買主はリスクとして差し引きます。修繕の履歴があると、この割引が小さくなります。

評価される部分

• 土地の価値（築古ほど比重が上がる）
• 現況の稼働と、実際に入っている賃料
• 躯体と維持管理の状態（同じ築年でも差が大きい）
• 建て替えや用途転換の余地

融資を前提としない買主なら

ここまでの制約の多くは、買主が借入を使う前提から生まれています。当社は自己資金での買取のため、この制約を受けません。

耐用年数を超過していること自体が、買取の可否を分けることはありません。実際、当社が買い取る物件の多くは超過しています。

収支状況を加味したうえで金額をご提示しますので、「築年数で断られた」という物件こそ、一度ご相談いただければと思います。物件種別のページに、対応範囲を掲載しています。